Hotelier muss auch im Lockdown die volle Miete zahlen

15. März 2021

Die Frage, ob und um welchen Betrag ein Gewerbemieter die Miete wegen der Corona-Pandemie mindern kann, muss je nach Einzelfall entschieden werden. Der Mieter hat auch die Pflicht, für Umsatzeinbrüche Rücklagen zu bilden. (LG München I, Urteil vom 25. Januar 2021, Az. 31 O 7743/20)

DER FALL
Das Landgericht München I hat einen Hotelmieter verurteilt, die vertraglich vereinbarte Miete für die Monate April, Mai und Juni 2020 in voller Höhe zu zahlen, obwohl der Hotelbetrieb wegen behördlicher Anordnungen aufgrund der Corona-Pandemie in diesem Zeitraum eingeschränkt werden musste. Das Gericht stellt zwar zunächst fest, dass eine Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB vorliegt. Es sieht aber aufgrund der Umstände des Einzelfalls keinen Anspruch des Mieters auf eine Vertragsanpassung. In seiner Begründung verweist das Gericht auf das Leitbild des ordentlichen Kaufmanns: Der Mieter hat die Pflicht, in angemessenem und zumutbarem Umfang Rücklagen zu bilden, um Umsatzeinbrüche ausgleichen zu können. Der Hotelier konnte in den vergangenen drei Jahren nennenswerte Gewinne erwirtschaften, und das Gericht stellte fest, dass er jedenfalls 20% des Ebitda hätte zurücklegen müssen.

DIE FOLGEN
Diese erste Entscheidung zu § 313 BGB mit Hotelbezug bestätigt die Einschätzung vieler Juristen, dass die im Dezember vergangenen Jahres erfolgte Gesetzesänderung bedeutungslos war. Der neu eingeführte Art. 240 § 7 EGBGB regelt die gesetzliche Vermutung, wonach eine Störung der Geschäftsgrundlage eines Gewerbemietverhältnisses (§ 313 BGB) vorliegt, wenn die Mietsache infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der Corona-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar ist. Auch unter Berücksichtigung dieser Regelung nimmt das Landgericht München I zu Recht eine konkrete Einzelfallbetrachtung vor. Denn nur durch gesetzgeberische Entscheidungen wird § 313 BGB noch nicht grundsätzlich angewendet. Die vorliegende Abwägungsentscheidung ist aber bedenklich, denn im Hinblick auf den Betrieb eines Hotels ist es offenkundig, dass etwaige Rücklagen durch die pandemiebedingten Buchungsrückgänge innerhalb kurzer Zeit aufgezehrt werden.

WAS IST ZU TUN?
Das Urteil trifft zwar keine Aussage , ob die Hotelmiete grundsätzlich für den Zeitraum pandemiebedingter Einschränkungen gemindert ist. Für die Parteien eines Hotelmietvertrags kann es gleichwohl als erste Orientierungshilfe dienen: Bei der Verhandlung entsprechender Nachträge können Vermieter und Mieter zum einen davon ausgehen, dass eine Störung der Geschäftsgrundlage vorliegt. Sofern die Umstände des Einzelfalls eine Vertragsanpassung rechtfertigen, ist zum anderen die Miethöhe für den Zeitraum neu zu bestimmen, der von den Einschränkungen betroffen ist – unter Berücksichtigung des Ebitda der vergangenen Jahre (vgl. „Nur die Mietparteien können den Knoten lösen“, IZ 8/21).

(Quelle: Immobilien Zeitung 11.3.2021, Ausgabe 10/2021)