Im Modegeschäft darf es weder zu kalt noch zu heiß sein

22. August 2018

Ist in einem Mietvertrag nicht geregelt, welche Temperaturen die Räume haben müssen, entscheidet der vereinbarte Mietzweck darüber, wie warm oder kalt es sein darf. (OLG Rostock, Urteil vom 17. Mai 2018, Az. 3 U 78/16)

DER FALL
Der Mieter betreibt ein Modegeschäft und mindert die Miete wegen zu hoher und zu niedriger Temperaturen: Sie liegen über 26°C oder unter 20°C. Ein Sachverständiger stellt erhebliche Mängel der Be- und Entlüftungsanlage fest. Grund sind Planungs- und Ausführungsfehler bei der Erstinstallation, auch die Raumnutzungsanforderungen wurden missachtet. Die Anlage entspricht nicht den anerkannten Regeln der Technik.

DIE FOLGEN
Weist der Mietgegenstand einen Mangel auf, wodurch er nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch genutzt werden kann, ist die Miete kraft Gesetzes gemindert. Gibt es keine vertragliche Regelung, richtet sich die Sollbeschaffenheit der Räume danach, was nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erforderlich ist, damit der Vertragszweck erfüllt werden kann. In einem Modegeschäft befinden sich Mitarbeiter, und Kunden möchten bei angenehmen Temperaturen Kleidungsstücke auswählen und anprobieren. Das OLG legte daher sowohl die Richtwerte der Arbeitsstättenverordnung (bei Außentemperaturen bis zu 32°C darf es im Raum maximal 26°C warm sein; ist es draußen wärmer, müssen 6°C Differenz gewahrt werden) zugrunde als auch den Verstoß gegen bautechnische Anforderungen. In dem Modegeschäft wird damit vom vertraglich geschuldeten Zustand abgewichen.

WAS IST ZU TUN?
Der BGH hat bislang nicht darüber entschieden, ob es schon ein Mangel ist, wenn nur die Richtwerte der Arbeitsstättenverordnung überschritten werden, die direkt bloß zwischen Arbeitgeber und Arbeitnehmer gilt. Die OLG in Hamm (Reisebüro), Naumburg (Drogerie) und Düsseldorf (Berufsfortbildungswerk) bejahen das, die OLG in Frankfurt (Büro) und Karlsruhe (Büro) verneinen dagegen die Anwendbarkeit. Sie stellen allein auf den baurechtlich zulässigen Zustand ab: Ist dieser gewahrt, handelt es sich lediglich um „allgemeines Lebensrisiko“, wenn sich die Räume zu stark aufheizen. Wer eine Klage erwägt, sollte daher zunächst prüfen, wie das zuständige OLG entscheidet. Will man davon nicht abhängig sein, muss man vorbeugen: Ist keine Klimaanlage vorhanden oder die Be- und Entlüftung aus anderen Gründen nicht ausreichend, sollte sich der Vermieter im Mietvertrag absichern. Dazu sollte er den Mieter darüber in Kenntnis setzen und die Haftung für bestimmte Temperaturen ausschließen. Benötigt ein Mieter bestimmte Temperaturen für sein Gewerbe oder schuldet er sie seinen Mitarbeitern, sollte er den Vermieter im Mietvertrag entsprechend dazu verpflichten. Dann kann er im Fall eines Verstoßes Ansprüche, etwa Mietminderung oder Kündigung, gegen ihn geltend machen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 2.8.2018, Ausgabe 31/2018)