Im schriftlichen Mietvertrag reicht der Name des Erblassers

15. Juni 2015

Mietrecht. Im Vertrag mit einer Erbengemeinschaft müssen Namen und Adressen der Erben nicht genannt sein, wenn die Erbengemeinschaft nach dem im Vertrag mit Vor- und Nachnamen benannten Verstorbenen bezeichnet ist. BGH, Beschluss vom 17. März 2015, Az. VIII ZR 298/142

DER FALL

Im langfristig abgeschlossenen Mietvertrag zwischen M und der aus mehreren Personen bestehenden Erbengemeinschaft V ist die Vermieterseite als „Erbengemeinschaft nach P.. S..“ bezeichnet. M ist der Auffassung, diese Bezeichnung wahre nicht die Schriftform, und kündigt weit vor Ablauf der vereinbarten Festmietzeit mit den gesetzlichen Fristen. Die Erbengemeinschaft, deren Mitglieder im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind, möchte an dem Mietvertrag festhalten.

DIE FOLGEN

Der BGH geht von der Wahrung der Schriftform aus, sodass M für die vereinbarte Festlaufzeit an den Vertrag gebunden bleibt. Zur Wahrung der Schriftform eines langfristigen Mietvertrags reiche es aus, wenn der Erblasser im Mietvertrag mit Vor- und Nachnamen benannt ist und aus dem Mietvertrag weiterhin hervorgeht, dass die Erbengemeinschaft Vermieter sein soll. Dann hätten es der vor allen Dingen durch die Schriftform geschützte Erwerber sowie der Mieter in der Hand, sich durch eine Grundbucheinsicht über den Vertragspartner zu vergewissern.

WAS IST ZU TUN?

Die Entscheidung stellt einen weiteren kleinen Mosaikstein in der vollkommen unübersichtlich gewordenen obergerichtlichen Rechtsprechung zum Schriftformerfordernis dar. Sie sollte jedoch nicht über die erheblichen Risiken hinwegtäuschen, die bei Abschluss eines Mietvertrags nach einem Erbfall entstehen können. Denn in der Praxis ist immer wieder festzustellen, dass nicht diejenigen Personen (Allein-) Erben sind, die nach ihrer Selbsteinschätzung Erben geworden sein müssten. Vielfach sind z.B. bis dato unbekannte Halbgeschwister vorhanden, oder es taucht mitunter nach geraumer Zeit ein Testament auf, das die Nachfolge abweichend von der gesetzlichen Erbfolge regelt. Der Abschluss eines langfristigen Mietvertrags birgt damit für diejenigen, die sich als alleinige Erben wähnen, das Risiko, dass sie tatsächlich als Nichtberechtigte oder nicht Alleinberechtigte handeln. Ihnen droht im schlimmsten Falle eine Haftung gegenüber dem Mieter als Vertreter ohne Vertretungsmacht. Dies etwa in Fällen, bei denen die tatsächlichen Erben den Mietvertrag nicht gegen sich gelten lassen und von dem Mieter alsdann berechtigt Herausgabe verlangen. Eine Nachlasspflegschaft oder Ähnliches wird nur in einer begrenzten Zahl von Fällen Abhilfe schaffen können. Es bietet sich vielmehr an, vertraglich Vorsorge zu treffen. Offen bleibt die Frage, ob der BGH die Schriftform auch dann als gewahrt ansehen wird, wenn die Erben bei Vertragsschluss noch nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind.

(Quelle: Immobilien Zeitung 11.06.2015, Ausgabe 23/2015)