Im Zweifel ist es ein Wohnraummietvertrag

27. Oktober 2014

Mietrecht. Ein einheitliches Mietverhältnis über Wohn- und Geschäftsräume ist zwingend entweder als Wohnraummietverhältnis oder als Mietverhältnis über andere Räume zu bewerten. Entscheidend ist, welche Nutzungsart nach den getroffenen Vereinbarungen überwiegt.

BGH, Urteil vom 9. Juli 2014, Az. VIII ZR 376/13, (Quelle: Immobilien Zeitung, Nr. 42, 23.10.2014, Seite 12)

DER FALL

Die Kläger vermieteten ein Haus, das die Mieter zu Wohnzwecken und zum Betrieb einer Hypnosepraxis nutzen. Der Mietvertrag wurde unter Verwendung eines auf ein Wohnraummietverhältnis zugeschnittenen Vertragsformulars mit der Überschrift „Vertrag für die Vermietung eines Hauses“ geschlossen. In dem Mietvertrag wurde handschriftlich festgehalten, dass den Beklagten die Einrichtung einer Hypnosepraxis in den Räumen im Erdgeschoss – vorbehaltlich einer erforderlichen behördlichen Genehmigung – gestattet ist. Die Vermieter kündigten das Mietverhältnis ohne die Angabe von Gründen und beriefen sich darauf, dass es sich um ein Gewerberaummietverhältnis handele, weil die Mieter ihren Lebensunterhalt vollständig durch den Betrieb der Hypnosepraxis verdienten.

DIE FOLGEN

Der BGH hat seine bisherige Überwiegenstheorie für die rechtliche Einordnung eines so genannten Mischmietverhältnisses bestätigt, wonach entweder die Regeln der Wohnraum- oder Gewerberaummiete gelten. Dabei richtet sich die rechtliche Einordnung nach dem überwiegenden Vertragszweck bei Vertragsabschluss. Der überwiegende – wahre – Vertragszweck ist im Einzelfall festzustellen. Bedeutung hätten sowohl das verwendete Vertragsformular, das Verhältnis der für die jeweilige Nutzungsart vorgesehenen Flächen sowie die Verteilung der Gesamtmiete. Wenn keine überwiegende gewerbliche Nutzung festgestellt werden kann, so sind die Vorschriften über die Wohnraummiete anzuwenden. In Abwendung von seiner bisherigen Rechtsprechung lasse der Umstand, dass der Mieter von den Einnahmen aus seiner gewerblichen/freiberuflichen Tätigkeit seinen Lebensunterhalt bestreite, keinen tragfähigen Rückschluss auf einen im Bereich der Geschäftsraummiete liegenden Vertragsschwerpunkt zu. Im vorliegenden Fall hat der BGH aufgrund der für ein Wohnraummietverhältnis typischen unbestimmten Vertragslaufzeit den Schwerpunkt in der Wohnraummiete gesehen.

WAS IST ZU TUN?

Mieter und Vermieter sollten schon bei Vertragsschluss den Vertrag entweder als Wohn- oder als Gewerberaummietverhältnis bezeichnen. Die tatsächlichen Umstände müssen dem entsprechen. Dann ist es nach wie vor möglich, auch bei überwiegender Wohnfläche ein Mischmietverhältnis mit überwiegender gewerblicher Nutzung zu vereinbaren, z.B. wenn für die gewerblich genutzte Fläche ein deutlich höherer Mietpreis zu erzielen ist, etwa bei der Vermietung einer kleinen Gaststätte mit einer darüber liegenden größeren Wohnung.