Immobilienkauf platzt: Kein Schadenersatz vom Verkäufer

29. Januar 2018

Der Verkäufer eines Grundstücks haftet nicht auf Schadenersatz, wenn er die Vertragsverhandlungen abbricht, obwohl er weiß, dass der Kaufinteressent bereits einen Finanzierungsvertrag abgeschlossen hat. (BGH, Urteil vom 13. Oktober 2017, Az. V ZR 11/17)

DER FALL
Die Beklagte inserierte eine Eigentumswohnung zu einem Kaufpreis von 376.700 Euro. Der Kläger besichtigte die Wohnung, und im Anschluss daran übersandte der Vermittler der Beklagten mehrere Vertragsentwürfe. Im Vertrauen darauf, dass der Vertrag zustande kommt, schloss der Kläger einen Darlehensvertrag zur Finanzierung des Kaufpreises ab. Acht Tage vor dem Beurkundungstermin und nachdem die Widerrufsfrist des Darlehensvertrags abgelaufen war, ließ die Beklagte mitteilen, dass sie die Eigentumswohnung nur noch zu einem höheren Preis von 472.400 Euro verkaufen werde. Der Kläger verlangte nunmehr Schadenersatz für die Kosten der Rückabwicklung des Darlehensvertrags.

DIE FOLGEN
Die Klage blieb erfolglos. Der BGH bestätigt seine bisherige Rechtsprechung, nach der jede Partei bis zur Beurkundung des Kaufvertrags nicht gebunden ist. Daher hat sie das Recht, von dem in Aussicht genommenen Vertrag Abstand zu nehmen oder ihn zu modifizieren. Bei Grundstückskaufverträgen lösen nur besonders schwerwiegende, in der Regel vorsätzliche Treuepflichtverletzungen Schadenersatzansprüche des anderen Teils aus. Der BGH ist der Auffassung, die Beklagte habe nicht darauf hinweisen müssen, dass sie sich eine Erhöhung des Kaufpreises vorbehält. Auch dass die Vertragsverhandlungen abgebrochen wurden, obwohl die Beklagte wusste, dass schon ein Finanzierungsvertrag abgeschlossen ist, stellt keinen besonders schwerwiegenden Treuepflichtverstoß dar.

WAS IST ZU TUN?
Die Anforderungen sind hoch, wenn ein Schadenersatzanspruch erfolgreich geltend gemacht werden soll, weil vorvertragliche Treuepflichten bei Grundstückskaufverträgen verletzt wurden. Das wird aus dem BGH-Urteil wieder deutlich. Nur ausnahmsweise wird es gelingen, einen vorsätzlichen oder wenigstens besonders schwerwiegenden Treuepflichtverstoß des anderen Teils nachzuweisen. Jede Vertragspartei trägt vor der notariellen Beurkundung das Risiko für getroffene Entscheidungen und Vermögensdispositionen selbst. Die Möglichkeit, dass die Vertragsverhandlungen scheitern, etwa weil der Kaufpreis nachträglich erhöht wird, muss ein Kaufinteressent berücksichtigen, wenn er eine Finanzierung abschließt. Ein potenzieller Käufer sollte sich deshalb bei seiner Bank eine Annahmefrist oder ein kostenloses Lösungsrecht für den Fall einräumen lassen, dass es nicht zu einem rechtswirksamen Abschluss des Kaufvertrags kommt. Alternativ kann eine aufschiebende Bedingung im Finanzierungsvertrag vereinbart werden. Jedenfalls sollte der Kaufvertrag noch innerhalb der gesetzlichen Widerrufsfrist für den Darlehensvertrag notariell beurkundet werden.

(Quelle: Immobilien Zeitung 25.1.2018, Ausgabe 4/2018)