Immobilienverkäufer haften auch für die Angaben im Exposé

21. Juni 2018

Der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie kann haften, wenn der Käufer wegen der Angaben im Exposé davon ausgeht, dass das Gebäude mängelfrei ist – auch wenn das im Kaufvertrag nicht erwähnt wird. (BGH, Urteil vom 9. Februar 2018, Az. V ZR 274/16)

Der Fall
Die Beklagten verkauften an den Kläger einen etwa 300 Jahre alten Bauernhof mit zwei Anbauten aus den 1950er und 1960er Jahren. Rechte wegen Sachmängeln wurden im Kaufvertrag ausgeschlossen. Das Grundstück hatten die Verkäufer zuvor in einem Internetexposé als „Luxusimmobilie“ bezeichnet und angegeben, dass diese „nach neuestem Stand renoviert worden“ sei. Nach Vertragsschluss bemerkte der Käufer aber Feuchtigkeitsschäden und verlangte Schadenersatz von den Voreigentümern. Der BGH entschied, dass der Erwerber aufgrund der Aussagen im Exposé aus objektiver Sicht erwarten konnte, dass die Räumlichkeiten keine Feuchtigkeitsschäden aufweisen. Indem die Immobilie entsprechend öffentlich angepriesen wurde, war es eine Sollbeschaffenheit des Kaufgegenstands, dass die Gebäude von Feuchtigkeitssschäden frei sind – obwohl das im Kaufvertrag selbst nicht erwähnt wurde.

Die Folgen
Durch die Aussagen im Internetexposé entsteht für den Verkäufer einer gebrauchten Immobilie das Risiko, dass er für diese Aussagen haftet. Das gilt auch dann, wenn sie im Kaufvertrag nicht wiederholt werden. Eigenschaften einer Immobilie, die der Käufer aufgrund öffentlicher Äußerungen des Verkäufers erwarten darf, führen dazu, dass der Verkäufer für Sachmängel haftet. Hintergrund ist die gesetzliche Haftung für die Beschaffenheit, die ein Käufer gemäß § 434 Abs. 1 Satz Nr. 2 BGB „nach der Art der Sache erwarten kann“. Das Gericht, an das der BGH den Fall zurückverwiesen hat, muss daher prüfen, ob die Feuchtigkeitsschäden aufgrund fehlender Horizontalsperren bei den Gebäuden einen solchen Sachmangel darstellen. Die Haftung für einen Sachmangel entfällt jedoch, wenn der Kaufvertrag einen allgemeinen Haftungsausschluss enthält. Sofern es sich nicht um einen Sachmangel handelt, kann der Verkäufer aber auch für die Verletzung vorvertraglicher Pflichten haften.

Was ist zu tun?
Für den Verkäufer ist Vorsicht geboten, wenn er Eigenschaften eines Grundstücks oder eines Gebäudes in Exposés und Angeboten öffentlich anpreist. Das Handeln von Maklern werden Verkäufer sich meist zurechnen lassen müssen. Auch wenn der Verkäufer durch einen in Verträgen üblichen Haftungsausschluss grundsätzlich geschützt ist, besteht die Gefahr, dass er wegen Verletzung von Hinweispflichten für Mängel, die nicht ohne Weiteres erkennbar sind, doch aufgrund des Arglisteneinwands in die Haftung gerät. Werden Haftungsausschlüsse formuliert, sollte darauf geachtet werden, dass dabei auch die Haftung für vorvertragliche Pflichten ausgeschlossen wird.

(Quelle: Immobilien Zeitung 14.6.2018, Ausgabe 24/2018)