In Mikroapartments muss man dauerhaft wohnen können

Mikrowohnungen müssen die Mindestanforderungen an Wohnraum erfüllen. Dazu müssen sie sanitäre Einrichtungen, Kochgelegenheiten und einen mindestens 10 m² großen Wohnbereich aufweisen. (OVG Hamburg, Beschluss vom 21. August 2019, Az. 2 Bs 148/19)

Der Fall
Ein Bauherr betreibt auf einem Grundstück in einem Wohngebiet ein kleines Hotel. Er will das Gebäude um zwölf Mikroapartments aufstocken, und die zuständige Behörde hat ihm dafür eine Genehmigung erteilt. Ein Nachbar wehrt sich gegen das Vorhaben und hat vor dem Verwaltungsgericht einen Baustopp erwirkt. Das Gericht begründet dies damit, dass es sich bei dem Bauvorhaben nicht um eine Wohnnutzung, sondern um eine Ausweitung des bestehenden Beherbergungsbetriebs handelt. Die Apartments würden die Anforderungen, die an eine dauerhafte Wohnnutzung gestellt werden, nicht erfüllen. Das Hamburgische Oberverwaltungsgericht hat die Entscheidung des Verwaltungsgerichts aufgehoben: Mikrowohnungen sind spezielle Wohnungstypen, die sich durch geringe Größe und eine flächenoptimierte Gestaltung auszeichnen.

Die Folgen
Mikrowohnungen leisten vor allem in Ballungsräumen einen Beitrag, um den Wohnraummangel zu lindern. In der Praxis ist die Abgrenzung zwischen den jeweils zulässigen Nutzungsarten nach Maßgabe der Baunutzungsverordnung allerdings nicht immer zweifelsfrei möglich. Mikroapartments können je nach konkretem Nutzungszweck in Boardinghäusern auch gewerbliche Nutzungen, also Beherbergungsbetriebe, sein. Das Oberverwaltungsgericht argumentiert hier mit dem Hamburgischen Wohnraumschutzgesetz zugunsten einer Wohnnutzung. Das Gesetz definiert Mindestanforderungen an „erträgliche“ Wohnverhältnisse: eine ausreichende Heizung, eine Anschlussmöglichkeit für einen Herd, ein Anschluss an die Wasserversorgung, ein WC sowie ein Wohnraum von mindestens 10 m², der ausreichend belüftet und beleuchtet wird. Werden solche Räume dauerhaft vermietet, kann auch angenommen werden, dass sie darauf angelegt sind, dass Nutzer sich hier auf Dauer häuslich niederlassen.

Was ist zu tun?
Sinkende Haushaltsgrößen, stark wachsende Metropolen, steigende Mobilität von Arbeitnehmern – all dies sind Gründe für die steigende Nachfrage nach Kleinstwohnungen. Für Investoren sind Mikroapartments wegen der zu erzielenden Quadratmeterpreise reizvoll. Werden solche Wohnanlagen geplant, müssen Bauherren ein besonderes Augenmerk auf das jeweilige Nutzungskonzept legen und darauf, dass die Apartments die Mindestanforderungen für eine Wohnnutzung einhalten. Indem das OVG Hamburg auf das Wohnraumschutzgesetz Bezug nimmt, gibt es eine wichtige Konkretisierung, was die Ausstattung und Größe der Apartments angeht. Vergleichbare Regelungen finden sich unter anderem auch in Berlin, Bremen, Hessen und Nordrhein-Westfalen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 4.10.2019, Ausgabe 40-41/2019)