Individuelle Abrede gilt im Pachtvertrag auch bei Verkauf

Mietrecht: Treten Pächter und Verpächter einem potenziellen Erwerber gegenüber gemeinsam auf, gelten die zwischen ihnen verhandelten Bedingungen des Pachtvertrags auch gegenüber dem neuen Verpächter. (OLG Rostock, Urteil vom 19. März 2015, Az. 3 U 15/14)

DER FALL

Zwischen Kläger und Beklagtem besteht ein Pachtvertrag, der für den Verkauf des Pachtobjekts neu verhandelt wurde. Der beklagte Pächter wendet sich gegen einen Schadenersatzanspruch seines neuen Verpächters. Der Pächter kam seiner vertraglichen Pflicht, den Pachtgegenstand nach Ende des alten Pachtvertrags renoviert zurückzugeben, nicht nach. Allerdings ist er der Ansicht, die Endrenovierungsklausel sei als allgemeine Geschäftsbedingung zusammen mit der ihm zusätzlich während der Mietzeit überbürdeten Instandhaltungspflicht unwirksam.

DIE FOLGEN

Das OLG bestätigt den Schadenersatzanspruch des neuen Verpächters, weil es sich bei der pachtvertraglichen Klausel um eine wirksame Individualabrede handelt. Es lag nämlich keine gewöhnliche Verhandlungssituation zwischen dem Pächter und der ursprünglichen Verpächterin vor, sondern beide traten gemeinsam gegenüber einem Dritten, dem jetzigen Verpächter, auf. Der neu abzuschließende Pachtvertrag wurde als Verhandlungsbasis für den Verkauf an den jetzigen Verpächter benutzt. Die Renovierungsklauseln wurden von beiden Parteien einvernehmlich in den Vertrag aufgenommen, um den Verkauf des Pachtobjekts zu gewährleisten.

WAS IST ZU TUN?

Die Einstufung als Individualabrede hat weitreichende Konsequenzen für die Durchführbarkeit der Regelung. Denn läge eine Formularklausel vor, wäre diese wegen des Summierungseffekts aus der dem Pächter auferlegten Instandhaltungs- und Endrenovierungspflicht ggf. unwirksam. Sofern die Parteien allerdings die Einbeziehung solcher Klauseln aus bestimmten Gründen beide wünschen, entfällt als entscheidendes Kriterium einer Formularklausel die einseitige Verwendereigenschaft. In aller Deutlichkeit bestätigt das OLG erneut die viel weitreichenderen Möglichkeiten der Überbürdung von Renovierungspflichten auf den Pächter durch Individualabreden, die als Formularklauseln mit gleichem Inhalt so nicht möglich wären. Aufgrund gleichgelagerter Interessen der Parteien bildet diese Konstellation allerdings die Ausnahme, sodass individuelle Verhandlungen über entsprechende Klauseln immer dokumentiert werden sollten. Im Rahmen eines Erwerbs sollte der Käufer und spätere Verpächter solche kritischen Klauseln aus den übergehenden (Pacht-) Verträgen genau prüfen und sich die hierzu vorhandene Dokumentation zu Beweiszwecken vollständig übergeben lassen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 5.11.2015, Ausgabe 44/2015)