Instandhaltungspflicht gilt auch für ungenutzte Wohnungen

12. November 2018

Ein Vermieter muss eine Wohnung auch dann instand halten, wenn der Mieter gar nicht in der Wohnung wohnt und ihn ein Mangel daher auch nicht beeinträchtigt. (BGH, Urteil vom 22. August 2018, Az. VIII ZR 99/17)

DER FALL
Die Kläger haben eine Wohnung gemietet, in der sie aber nicht selbst wohnen, sondern ihre Tochter zusammen mit dem Ehemann. Die Tochter zahlt auch die laufende Miete. Da eine Gastherme defekt ist, fordern die Mieter vom Vermieter die Feststellung einer Mietminderung in Höhe von 15%. Die Vorinstanzen haben die Klage wegen fehlenden Rechtschutzbedürfnisses abgewiesen, da die Wohnung nicht mehr von den Mietern, sondern von Dritten – also der Tochter mit ihrem Mann – genutzt wird. Die Mieter seien daher von dem Mangel nicht selbst beeinträchtigt.

DIE FOLGEN
Nach Ansicht des BGH kommt es nicht darauf an, ob die Mieter selbst in der Wohnung wohnen oder ob sie diese Dritten überlassen haben. Für die Hauptleistungspflicht des Vermieters, die Wohnung dem Mieter zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen und sie fortlaufend in diesem Zustand zu erhalten, ist es nämlich unerheblich, ob der Mieter die Sache tatsächlich nutzt. Für die Frage, ob ein Mangel vorliegt, der kraft Gesetzes zu einer Minderung führt, ist entscheidend, ob der Mietgegenstand von der vereinbarten Sollbeschaffenheit abweicht. Ob und wie stark der Mieter im Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt wird, ist dagegen nicht entscheidend. Es ist zudem unerheblich, ob sich die Mieter vertragswidrig verhalten, weil sie die Wohnung ihrer Tochter überlassen haben. Auch bei einer Vertragsverletzung wäre der Vermieter in der Pflicht, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, denn das Mietverhältnis wurde nicht gekündigt und besteht somit fort.

WAS IST ZU TUN?
Vermieter sollten bereits bei Vertragsschluss, insbesondere bei Gewerberaummietverträgen, sorgfältig prüfen, welche Sollbeschaffenheit sie vertraglich zusichern können oder wollen. Jede negative Abweichung hiervon führt auch dann zu einer Minderung der Miete, wenn der Mieter – etwa wegen monatelanger Abwesenheit – nicht subjektiv im Gebrauch beeinträchtigt ist. Beispielsweise liegt ein Mangel, der zur Minderung berechtigt, vor, wenn ein barrierefreier Zugang zwar zugesagt, aber nicht realisiert worden ist – egal ob der Mieter behindert bzw. beeinträchtigt ist. Wird allerdings umgekehrt im Vertrag ausdrücklich auf eine fehlende Barrierefreiheit hingewiesen, kann selbst ein Mieter mit Behinderung nicht mindern. Bei Lärmbeeinträchtigungen kann der Mieter, der im Urlaub ist, genauso mindern wie sein Nachbar, der tatsächlich unter dem Lärm leidet.

(Quelle: Immobilien Zeitung 8.11.2018, Ausgabe 45/2018)