Instandhaltungspflichten in AGB müssen klare Grenzen haben

11. Februar 2021

Formularklauseln, die einem Mieter Instandhaltungsarbeiten und Reparaturen auferlegen, egal ob sie durch seinen Mietgebrauch verursacht sind oder nicht, sind unwirksam. (OLG Frankfurt a.M., Urteil vom 6. November 2020, Az. 2 U 47/20)

DER FALL
Laut einem gewerblichen Mietvertrag über gebrauchte Räume war der Mieter formularmäßig, d.h. mittels allgemeiner Geschäftsbedingungen (AGB), dazu verpflichtet, Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen innerhalb der Mietsache sowie an ausschließlich von ihm genutzten technischen Einrichtungen, die nicht durch höhere Gewalt verursacht wurden, durchzuführen. Über diese Regelung kam es zum Streit zwischen Mieter und Vermieter.

DIE FOLGEN
Das OLG hält die formularvertraglichen Regelungen für unwirksam, weil sie gegen AGB-Recht verstoßen. Das Gericht begründet das vor allem damit, dass die Instandhaltungs- und Reparaturpflichten des Mieters nicht auf Arbeiten beschränkt sind, die durch den Mietgebrauch veranlasst wurden. Im Vertrag wurden die Pflichten nur auf Maßnahmen innerhalb der Mietsache bzw. ausschließlich vom Mieter genutzte Einrichtungen beschränkt. Bei der Anmietung gebrauchter Räume sind daher Schäden nicht ausgenommen, die beispielsweise durch Vormieter verursacht wurden. Damit wird der Mieter unangemessen benachteiligt, was dazu führt, dass die Regelung unwirksam ist.

WAS IST ZU TUN?
Bei Gewerberaummietverträgen ist zu beachten, dass Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten formularvertraglich nur in begrenztem Umfang auf den Mieter übertragen werden können. Bei der Gestaltung entsprechender Klauseln müssen auch die Vorgaben der Rechtsprechung berücksichtigt werden, die sich von Zeit zu Zeit noch fortentwickeln. Mit dem vorliegenden Urteil hat das OLG Frankfurt einmal mehr deutlich gemacht, wie wichtig eine klare und transparente vertragliche Regelung ist. Es ließ die Beschränkung der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten des Mieters auf Maßnahmen innerhalb der Mietsache und ausschließlich von ihm genutzte Einrichtungen für den Fall der Anmietung gebrauchter Räume nicht ausreichen. Stattdessen forderten die Richter, dass die jeweilige vertragliche Regelung eine Veranlassung der Arbeiten durch den Mietgebrauch vorsieht bzw. dem Mieter keine Instandhaltungs- und Reparaturpflichten für Beschädigungen auferlegt werden, die durch Dritte verursacht wurden. Hier zeigt sich, dass es bei der Formulierung formularvertraglicher Regelungen auf Details ankommen kann und bereits kleinere Fehler zur Unwirksamkeit der mietvertraglichen Instandhaltungs- und Instandsetzungsklauseln führen können. Sind die Klauseln unwirksam, greift die gesetzliche Regelung: Der Vermieter bleibt für die Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung zuständig.

(Quelle: Immobilien Zeitung 4.2.2021, Ausgabe 5/2021)