Instandhaltungsrücklage mindert die Grunderwerbsteuer nicht

29. März 2021

Beim Erwerb von Teileigentum gehört auch die Instandhaltungsrücklage als Bestandteil des Kaufpreises zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. (BFH, Urteil vom 16. September 2020, Az. II R 49/17)

DER FALL
Die Klägerin erwarb u.a. Sondereigentum an mehreren Gewerbeeinheiten. Dabei vereinbarten die Vertragsparteien, dass der Anteil des Verkäufers an den gemeinschaftlichen Geldern – etwa Vorschüsse, Instandhaltungsrücklage usw. – bei Besitzübergang auf die Käuferin übergeht. Ungeachtet dessen setzte das Finanzamt die Grunderwerbsteuer auf Grundlage des gesamten Kaufpreises fest, inklusive der Instandhaltungsrücklage. Einspruch, Klage vor dem FG Köln und die Revision gegen dessen Urteil vom 17. Oktober 2017 (Az. 5 K 2297/16) beim Bundesfinanzhof blieben erfolglos.

DIE FOLGEN
Der Kaufpreis für den Erwerb von Miteigentum ist auch dann nicht um eine Instandhaltungsrücklage zu mindern, wenn die Parteien in den Vertrag eine entsprechende Formulierung aufnehmen, entscheidet der BFH. Dies begründet das Gericht damit, dass diese Rücklage nicht Eigentum des Wohnungseigentümers, sondern Vermögen eines anderen Rechtssubjekts ist, konkret der Wohnungseigentümergemeinschaft. Daher findet für diese kein Rechtsträgerwechsel statt, der für die Grunderwerbsteuer als Rechtsverkehrsteuer typisch ist. Deswegen gehört auch das Entgelt, das der Erwerber bei wirtschaftlicher Betrachtung für die anteilige Instandhaltungsrücklage aufwendet, zu den Leistungen, die der Käufer für den Erwerb des Grundstücks gewährt. Folglich ist es Teil der Gegenleistung und damit der Bemessungsgrundlage im Sinne des § 8 GrEStG für die Grunderwerbsteuer. Die ertragsteuerliche Behandlung der Instandhaltungsrücklage ist für die grunderwerbsteuerliche Beurteilung irrelevant.

WAS IST ZU TUN?
Die Instandhaltungsrücklage sollte im Rahmen der Kaufpreisfindung beachtet werden, jedoch in dem Bewusstsein, dass sie – anders als z.B. der anteilige Kaufpreis für eine Einbauküche oder andere Einrichtungsgegenstände – die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht mindert. Grundsätzlich gilt, dass die Beiträge für die Instandhaltungsrücklage erst dann als Werbungskosten abziehbar sind, wenn der Verwalter sie verausgabt hat. Das hat der BFH mit Beschluss vom 9. Dezember 2008 (Az. IX B 124/08) bekräftigt. Mit dem Verkauf des Eigentums endet diese Möglichkeit jedoch für den bisherigen Eigentümer. Dann hat der Käufer die Möglichkeit, diese geltend zu machen. Dies setzt grundsätzlich voraus, dass er entsprechende Aufwendungen getätigt hat, daher sollte im Kaufvertrag eine Vereinbarung getroffen werden. Dementsprechend ist das Entgelt, das für den Erwerb des Eigentums gezahlt wird, jedenfalls für ertragsteuerliche Zwecke aufzuteilen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 25.3.2021, Ausgabe 12/2021)