Intransparente AGB-Klauseln sind unwirksam

21. Dezember 2017

Unklare Regelungen zur Vertragsverlängerung in gewerblichen Formularmietverträgen verstoßen gegen das Transparenzgebot und sind unwirksam. (BGH, Urteil vom 25. Oktober 2017, Az. XII ZR 1/17)

DER FALL
In diesem Rechtsstreit entschied der BGH zwar über die Vermietung auf Werbeflächen auf einem Kfz, die Entscheidung gilt aber generell für Formularmietverträge: V vermietet auf Grundlage eines von ihm gestellten Formularvertrags Werbeflächen auf Fahrzeugen, die er an soziale Institutionen verleiht. Die Vertragsdauer ist dabei so geregelt, dass die Laufzeit mit der Auslieferung des Fahrzeugs an den Vertragspartner beginnt. Der Vertrag verlängert sich automatisch um weitere fünf Jahre, wenn nicht sechs Monate vor Ablauf schriftlich gekündigt wird. Im Juli 2010 wird das Kfz mit der von einem Mieter M vorgegebenen Werbung an die Institution übergeben. 2015 vertritt M die Auffassung, dass sich das Mietverhältnis nicht über die ersten fünf Jahre hinaus verlängert hat, obwohl er nicht gekündigt hat.

DIE FOLGEN
Der BGH gibt dem Mieter Recht. Die Verlängerungsklausel ist wegen Verstoßes gegen § 307 BGB, also wegen einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters, unwirksam. Das Mietverhältnis ist nach Ablauf der Festmietzeit beendet (§542BGB). Denn es ist nicht klar, ob M oder die Institution Vertragspartner im Sinne der Mietzeitregelung ist. Damit kann M nicht erkennen, wann er kündigen muss.

WAS IST ZU TUN?
Das Urteil liegt ganz auf der Linie der bisherigen Rechtsprechung des BGH: Spätestens seit 2005 wendet der XII. Zivilsenat die Regelungen zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) immer schärfer auf gewerbliche Mietverträge an. Dabei ist es nach Auffassung des BGH unerheblich, wer mit den AGB konfrontiert wird: Auch Unternehmen mit eigener Rechtsabteilung können sich auf den Schutz der §§ 305 ff BGB berufen. Dass der Vertragspartner durch einen spezialisierten Rechtsanwalt vertreten wird, schützt den Verwender nicht davor, dass die von ihm vorgegebenen AGB-Regelungen streng kontrolliert werden, falls er nicht dazu bereit ist, sie inhaltlich zu verändern, wenn sie vom Gesetz abweichen. Dabei ist das AGB-Recht eine relativ junge Rechtsmaterie, die in vielen Teilbereichen noch nicht ansatzweise durchdrungen ist. Die äußerst wechselhafte Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen ist hierfür beredtes Beispiel. Angesichts der dynamischen Entwicklung gilt es, eigene Vertragsmuster in kurzen Abständen anhand der jeweils aktuellen ober- und höchstrichterlichen Urteile zu kontrollieren. Regelungen, die sich als unwirksam erweisen, müssen durch zulässige ersetzt werden. Bei Bestandsmietverträgen sollte – zumindest in rechtlich und/oder wirtschaftlich bedeutenden Fällen – versucht werden, im Rahmen von Nachträgen gültige Regelungen zu vereinbaren.

(Quelle: Immobilien Zeitung 14.12.2017, Ausgabe 50/2017)