Ist der Untermieter unbekannt, kann das zur Kündigung führen

12. April 2021

Ein Mietgegenstand ist hinreichend bestimmbar, wenn der Mieter ihn bei Abschluss des Vertrags bzw. eines Nachtrags nutzt. Dies gilt aber nicht, wenn er die Räume von Beginn an untervermietet hat, ohne das dem Vermieter anzuzeigen. (BGH, Urteil vom 4. November 2020, Az. XII ZR 4/20)

Der Fall
Zwei Parteien hatten einen Mietvertrag über ein Ladengeschäft geschlossen. Dessen Lage sollte sich aus einem dem Vertrag als Anlage beigefügten Grundrissplan ergeben, der jedoch fehlte. Der Mieter nutzte die Mietsache nicht selbst, sondern hatte sie von Beginn an an einen Dritten untervermietet, ohne das dem Vermieter zu melden und seine Zustimmung einzuholen, was nach dem Vertrag erforderlich gewesen wäre. Im Rahmen eines Nachtrags wurde dann unter Verweis auf den Mietvertrag u.a. die Laufzeit verlängert und die Miete erhöht. Später veräußerte der Vermieter das Grundstück, und der Erwerber kündigte das Mietverhältnis wegen Schriftformmangels trotz Festlaufzeit mit ordentlicher Frist. Zu Recht?

Die Folgen
Ja, die Kündigung ist wirksam. Der Mietvertrag wahrt nicht die erforderliche Schriftform (§ 550 BGB), denn die Mietsache ist nicht hinreichend bestimmbar. So ist u.a. der zur Bestimmung nötige Grundrissplan dem Mietvertrag nicht beigefügt. Dass die Mietflächengröße im Mietvertrag angegeben ist, hilft nicht. Denn in der Immobilienbranche werden mehrere Methoden zur Flächenberechnung angewandt, die bei demselben Objekt zu Abweichungen von bis zu 25% führen können. Zudem gibt es in der Immobilie drei weitere Einheiten mit gleicher Größe. Auch durch den Nachtrag in Verbindung mit der tatsächlichen Nutzung zum Zeitpunkt seines Abschlusses ist die Mietsache nicht hinreichend bestimmbar. Eine Mietsache kann zwar trotz ungenauer Bezeichnung hinreichend bestimmbar sein, wenn der Mieter diese bei Vertragsabschluss oder bei Abschluss eines Nachtrags bereits nutzt, weil dann der Umfang der bisherigen Nutzung zur Auslegung herangezogen werden kann. Im Falle einer Untervermietung muss ein Erwerber die Identität des Untermieters aber erkennen können, etwa indem der Untermieter entweder schon im ursprünglichen Mietvertrag bzw. im Nachtrag namentlich bezeichnet ist oder seine Identität aus einer schriftlichen Zustimmung des Vermieters hervorgeht. All dies war hier aber nicht der Fall.

Was ist zu tun?
Ein gewerblicher Mietvertrag mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr wahrt nur dann die gesetzlichen Schriftformanforderungen, wenn sich die wesentlichen Vertragsbedingungen, also u.a. Mietsache, Mietzins und Dauer, aus ihm selbst ergeben. Zwar können anfängliche Fehler im Rahmen eines Nachtrags geheilt werden; diese Chance muss dann aber auch genutzt werden. Es empfiehlt sich also immer, anlässlich eines jeden Nachtrags den Mietvertrag und die bisherigen Vereinbarungen auf etwaige Schriftformfehler hin zu prüfen und diese zu beseitigen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 8.4.2021, Ausgabe 14/2021)