Je länger das Wiederkaufsrecht, desto höher der Rabatt

Will sich eine Gemeinde beim Verkauf verbilligten Baulands im Wege eines städtebaulichen Vertrags ein besonders langes Wiederkaufsrecht sichern, muss sie auch einen besonders hohen Preisnachlass gewähren. (BGH, Urteil vom 15. Februar 2019, Az. V ZR 77/18)

DER FALL
Eine Stadt wollte eine Kleingartenanlage in ein Wohngebiet umwandeln. Mit einem städtebaulichen Vertrag verkaufte sie dem Kläger ein Grundstück mit Preisnachlass. Sie behielt sich ein Wiederkaufsrecht für den Fall vor, dass der Käufer das Grundstück innerhalb von 30 Jahren weiterverkauft. 14 Jahre nach der Eigentumsumschreibung verkaufte der Kläger tatsächlich. Die Stadt verzichtete auf ihr Wiederkaufsrecht gegen einen Ablösebetrag. Der Eigentümer hielt das Wiederkaufsrecht für unwirksam und klagte auf Rückzahlung des Ablösebetrags.

DIE FOLGEN
Der Kläger hat keinen Anspruch auf das Geld, entschied der BGH. Zwar hält auch er das lange Wiederkaufsrecht für unwirksam, da es den Käufer unangemessen belastet. Denn der Preisnachlass für das Grundstück hatte nur bei 29% gelegen. Grundsätzlich müssen Gemeinden zwar Beschränkungen vorsehen, wenn sie Grundstücke verbilligt verkaufen, um städtebauliche Ziele zu fördern. Denn es soll verhindert werden, dass der subventionierte Erwerber das Grundstück bald weiterveräußert und Gewinne auf Kosten der Allgemeinheit erzielt. Allerdings sind hier keine Umstände erkennbar, die das 30-jährige Wiederkaufsrecht rechtfertigen. Dies führt nach dem BGH aber nicht dazu, dass das Wiederkaufsrecht insgesamt unwirksam wird. Vielmehr muss die vertragliche Lücke im Wege ergänzender Vertragsauslegung geschlossen werden, sodass hier die Frist 20 Jahre beträgt.

WAS IST ZU TUN?
Ein unwirksames, weil unangemessen langes Wiederkaufsrecht der Gemeinde entfällt nicht ersatzlos. Das Interessengleichgewicht muss im Wege ergänzender Vertragsauslegung wiederhergestellt werden. So hatte der BGH schon für den Fall von unbefristeten Nutzungsbeschränkungen entschieden („Keine unbefristete Bindung bei verbilligtem Grundstückskauf“, IZ 32/19). Grundsätzlich darf eine unwirksame Klausel nicht auf ihren gerade noch zulässigen Inhalt reduziert werden. Es gäbe sonst keinen Anreiz, Regelungen AGB-konform zu gestalten. Fehlt eine gesetzliche Regelung und würde der Wegfall der gesamten vertraglichen Regelung dazu führen, dass eine Partei unzumutbar benachteiligt wird, kann ausnahmsweise eine ergänzende Vertragsauslegung durchgeführt werden. Weil öffentliche Mittel sparsam verwendet werden müssen, ist es der Gemeinde nicht zumutbar, an einem Vertrag ohne Wiederkaufsrecht festzuhalten. Auch für Käufer ist eine ergänzende Vertragsauslegung besser, denn andernfalls könnte der gesamte subventionierte Kauf rückabzuwickeln sein. Die konkrete Höhe des Preisnachlasses ist entscheidend dafür, für wie lange ein Wiederkaufsrecht vereinbart werden kann.

(Quelle: Immobilien Zeitung 26.3.2020, Ausgabe 13/2020)