Käufer muss bei Kündigung die Originalvollmacht vorlegen

Der Mieter kann eine Kündigungserklärung durch den Käufer zurückweisen, wenn ihm nicht alle Vollmachtsurkunden im Original oder in notarieller Ausfertigung vorgelegt werden. (OLG München, Beschluss vom 21. Oktober 2019, Az. 7 U 3659/19)

DER FALL
Ein Eigentümer verklagte seinen Mieter, weil dieser das Grundstück nach einer Kündigung nicht räumen wollte. Der Kläger hatte die Gewerbeimmobilie gekauft und wurde im Kaufvertrag ab Besitzübergang zur Ausübung der Vermieterrechte, insbesondere des Kündigungsrechts, bevollmächtigt. In der Folgezeit stellte der Mieter die Mietzahlungen ein, woraufhin der Eigentümer den Mietvertrag kündigte. Dabei legte er eine notarielle Ausfertigung des Kaufvertrags und eine notariell beglaubigte Abschrift der Vollmacht desjenigen vor, der den Verkäufer bei Kaufvertragsschluss vertreten hatte. Der Mieter wies die Kündigung zurück.

DIE FOLGEN
Zu Recht, so das OLG München. Gemäß § 174 BGB kann ein einseitiges Rechtsgeschäft eines Bevollmächtigten – hier die Kündigung – vom Empfänger zurückgewiesen werden, wenn der Erklärende eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt. Der Vermieter hätte neben der notariellen Ausfertigung des Kaufvertrags auch das Original oder eine Ausfertigung der Vollmachtsurkunde des Verkäufervertreters vorlegen müssen, so das OLG München. Eine notariell beglaubigte Abschrift reicht nicht, da der Mieter sich nicht darauf verlassen muss, dass der Notar die Vollmachtsurkunde überprüft hat. Er muss selbst die Möglichkeit haben, die Vertretung anhand der Vollmachtsurkunde zu überprüfen. Der Mieter durfte die Kündigung zurückweisen, womit sie unwirksam wurde.

WAS IST ZU TUN?
Bei einseitigen Rechtsgeschäften im Falle von Vertretungsketten muss dem Erklärungsempfänger für jedes einzelne Vertretungsverhältnis die Vollmachtsurkunde im Original oder in notarieller Ausfertigung vorgelegt werden. Wird lediglich eine notariell beglaubigte Abschrift entlang der Vollmachtskette vorgelegt, kann das dazu führen, dass das Rechtsgeschäft unwirksam wird. Dies wiederum birgt das Risiko, dass ein Mieter, der sich mit der Mietzahlung im Verzug befindet, infolge der unwirksamen Kündigung gewarnt ist. Zahlt er anschließend die Miete, geht die Kündigungsmöglichkeit insgesamt verloren – noch bevor die Kündigung formgerecht nachgeholt werden kann. Zudem besteht die Gefahr, dass eine Frist zur Ausübung des Kündigungsrechts verstreicht. Alternativ zur Vorlage der Vollmachtsurkunde kann der Verkäufer den Mieter gemäß § 174 S. 2 BGB von der Bevollmächtigung in Kenntnis setzen. So schließt er das Zurückweisungsrecht des Erklärungsempfängers eines einseitigen Rechtsgeschäfts aus. Generell empfiehlt es sich, dass sich die Kaufvertragsparteien insbesondere bei Vollmachtsketten frühzeitig darüber abstimmen, wie ein ausreichender Vertretungsnachweis erfolgen soll.

(Quelle: Immobilien Zeitung 18.6.2020, Ausgabe 25/2020)