Kauf bricht Miete, wenn der Verkäufer nicht Vermieter ist

01. Februar 2022

Ein Mietvertrag, der nicht vom Eigentümer abgeschlossen wurde, geht nur dann auf den Erwerber über, wenn die Vermietung mit Zustimmung des Eigentümers und in dessen alleinigem wirtschaftlichen Interesse erfolgt ist. (BGH, Urteil vom 27. Oktober 2021,Az. XII ZR 84/20)

Der Fall

Ein Dritter schließt ohne Zustimmung des Eigentümers einen langfristigen Mietvertrag über ein Grundstück; dem Eigentümer fließen hieraus keine Mietzahlungen zu. Im Jahr 2008 veräußert der Eigentümer das Grundstück, und der Erwerber teilt dem Mieter mit, dass die Mietzahlungen ab sofort an ihn zu erfolgen haben. Dem folgt der Mieter. Anfang 2017 kündigt der neue Eigentümer das Mietverhältnis ordentlich, obwohl die Festlaufzeit noch läuft, und verlangt die Herausgabe der Mietsache. Zu Recht?

Die Folgen

Ja! Der Käufer ist trotz Eigentumsübergang am Grundstück nicht in den Mietvertrag eingetreten. Nach dem Wortlaut findet § 566 Abs. 1 BGB („Kauf bricht nicht Miete“) nur dann Anwendung, wenn das vermietete Grundstück durch den Vermieter veräußert wird, was hier nicht der Fall ist. Eine analoge Anwendung kommt nur in Betracht, wenn die Vermietung des Grundstücks mit Zustimmung des Eigentümers und in dessen alleinigem wirtschaftlichen Interesse erfolgt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietvertrags hat. Das Interesse des Mieters, nach dem Verkauf gegenüber dem Erwerber zum Besitz berechtigt zu sein, genügt hierfür nicht. Wenn der Eigentümer der Vermietung zugestimmt hat, muss er bei einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise gleichsam als Vermieter anzusehen sein. Hier lagen der Abschluss und die Durchführung des Mietvertrags nicht im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers, u.a. weil er keine Mietzahlungen erhalten hat. Der Dritte ist bei Abschluss des Mietvertrags auch bei einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise nicht für den Eigentümer aufgetreten. Demzufolge ist (nur) ein konkludenter, also durch entsprechendes Handeln, und auf unbestimmter Zeit geschlossener Mietvertrag zustande gekommen, der damit jederzeit ordentlich kündbar war.

Was ist zu tun?

Sind Eigentümer und Vermieter nicht personenidentisch, läuft der Eigentümer Gefahr, dass er keinen langfristig geschlossenen Mietvertrag liefern kann, falls er das vermietete Grundstück verkauft. Auch für den Erwerber und den Mieter besteht das Risiko, dass das Mietverhältnis nach erfolgter Eigentumsumschreibung nur als konkludent und auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und dann jederzeit mit ordentlicher Frist kündbar ist (§ 580a BGB). Je nach Interessenlage sollte also im Falle der Grundstücksveräußerung eine gesonderte Überleitung des Mietverhältnisses auf den Erwerber vereinbart werden, um etwaige Unwägbarkeiten hinsichtlich der Anwendbarkeit des § 566 BGB ausschließen zu können.

(Quelle: Immobilien Zeitung 27.1.2022, Ausgabe 4/2022)