Kaufpreis ist vorrangig nach Sachwertverfahren aufzuteilen

Die Aufteilung eines Kaufpreises bei der Anschaffung einesMietwohngrundstücks ist vorrangig anhand der in einem Sachwertverfahren ermittelten Verkehrswerte vorzunehmen. (FG Düsseldorf, Urteil vom 19. Januar 2016, Az. 13 K 1496/13)

DER FALL
Die Kläger, ein Ehepaar, hatten vier Wohnungen in guter Lage mit der Absicht erworben, diese zu vermieten. Den Kaufpreis von insgesamt 1,8 Mio. Euro wollten sie zu ca. 81% dem Gebäude und zu 19% dem Grund und Boden zuordnen. Unter dieser Annahme machten sie in der Steuererklärung eine hohe Gebäude-AfA und hohe Werbungskosten geltend. Das Finanzamt erkannte diese Aufwendungen zum Teil nicht an. Nach Ansicht des Finanzamts war ein zu hoher Anteil der Anschaffungskosten dem Gebäude zugeordnet worden. Ein vom Finanzamt eingeschalteter Bausachverständiger bewertete den Verkehrswert des Gebäudes anhand eines Sachwertverfahrens mit 58%. Die Kläger waren hingegen der Ansicht, für Renditeobjekte komme eine Ermittlung des Gebäudeverkehrswerts allein im Ertragswertverfahren infrage.

DIE FOLGEN
Die Frage der Aufteilung des Gesamtkaufpreises auf Gebäude sowie Grund und Boden ist immer wieder Gegenstand finanzgerichtlicher Verfahren. Nach Ansicht des FG Düsseldorf ist im Fall der privaten Anschaffung von Mietwohngrundstücken die Aufteilung vorrangig anhand der im Sachwertverfahren ermittelten Verkehrswerte vorzunehmen. Nach der bisherigen Rechtsprechung des BFH habe die Aufteilung nicht anhand des renditeorientierten Ertragswertverfahrens, sondern zumindest bei einer kleineren Anzahl an Wohneinheiten grundsätzlich nach einem an den Herstellungskosten von Gebäuden orientierten Sachwertverfahren zu erfolgen. Dem Steuerpflichtigen stehe es aber frei, durch ein etwa anhand eines Ertragswertverfahrens erstelltes Gutachten darzulegen, dass sich ein anderer Verkehrswert ergibt und zu einem anderen Aufteilungsverhältnis führt. Das FG Düsseldorf ließ den von den Klägern angesetzten, auffällig hohen Gebäudewertanteil etwa für die Berechnung der Gebäude-AfA nicht zu.

WAS IST ZU TUN?
Es bleibt abzuwarten, ob das Verfahren durch eine Nichtzulassungsbeschwerde vor den BFH kommt und der BFH diese Sichtweise beibehält. Steuerpflichtige mit dem gleichen Streitthema sollten dann gegebenenfalls Einspruch einlegen. In vielen Fällen könnte bereits im notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrag eine gegebenenfalls in gewissem Umfang vorteilhafte Kaufpreisaufteilung festgehalten werden, wenn diese wirtschaftlich begründet erscheint. Eine Korrektur der von den Parteien getroffenen vertraglichen Kaufpreisaufteilung kommt nach der Rechtsprechung des BFH (letztmalig Az. IX R 12/14) nämlich nur dann in Betracht, wenn die vertragliche Kaufpreisaufteilung die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint.

(Quelle: Immobilien Zeitung 6.5.2016, Ausgabe 18/2016)