Kaufvertrag darf Änderung des B-Plans als Bedingung haben

18. Januar 2016

Grundstücksrecht: Ein Kaufvertrag, mit dem eine Gemeinde ein Grundstück unter der aufschiebenden Bedingung verkauft, dass ein Bebauungsplan geändert wird, verstößt nicht gegen das Koppelungsverbot des BauGB. (BGH, Urteil vom 2. Oktober 2015, Az. V ZR 307/13)

DER FALL

Eine Gemeinde verkaufte unter Ausschluss der Gewährleistung ein Grundstück. Die Gemeinde und der Käufer vereinbarten, dass der Kaufpreis erst fällig wird, wenn die Gemeinde sichergestellt hat, dass auf dem Grundstück eine dreigeschossige Bebauung bauplanungsrechtlich zulässig ist. Rund zwei Jahre nach Abschluss des Kaufvertrags machte der Käufer unter Fristsetzung die erforderliche Änderung des Bebauungsplans geltend. Die Gemeinde änderte nach Fristablauf den Bebauungsplan. Inzwischen trat der Käufer vom Kaufvertrag zurück. In erster und zweiter Instanz klagte die Gemeinde erfolglos auf Zahlung des Kaufpreises. Die Gemeinde zog daraufhin vor den BGH.

DIE FOLGEN

Der BGH bestätigte die Wirksamkeit des Kaufvertrags und sah darin keinen Verstoß gegen das im BauGB vorgesehene Koppelungsverbot. Dies untersagt vertragliche Zusagen von Gemeinden, die darauf abzielen, dass ein Bebauungsplan mit einem bestimmten Inhalt aufgestellt wird. Das Gericht hat den Kaufvertrag so ausgelegt, dass er unter der aufschiebenden Bedingung stand, dass der Bebauungsplan geändert wird. Dies hat zur Folge, dass sich die Gemeinde vertraglich gerade nicht dazu verpflichtet hat, den Bebauungsplan zu ändern. Die gemeindliche Bauleitplanung sei damit nicht beeinträchtigt worden. Die Karlsruher Richter haben zudem entschieden, dass der Käufer nur dann vom Kaufvertrag zurücktreten könne, wenn ein längeres Zuwarten auf den Bedingungseintritt unzumutbar sei. Ob der Käufer unzumutbar lange auf den Bedingungseintritt warten musste, vermochte der BGH nicht abschließend zu entscheiden, sodass er diese Frage an die Vorinstanz zurückverwiesen hat.

WAS IST ZU TUN?

Einerseits bietet das Urteil eine rechtssichere Möglichkeit, um in Kaufverträgen mit Gemeinden die Änderung von Bebauungsplänen zu berücksichtigen. Käufer sollten aber auf ein Rücktrittsrecht mit Frist bestehen, falls die Änderung eines Bebauungsplans längere Zeit in Anspruch nimmt. Andererseits ist zu erwarten, dass die Gemeinden – auch angesichts knapper Kassen – den rechtlich zulässigen Rahmen ausschöpfen werden, um Verkaufserlöse zu erzielen und ihre Bauleitplanung umfassend auszuüben. Wichtig wird sein, den vom BGH eingeräumten Spielraum einzuhalten. Dies gelingt am besten, wenn der Kaufvertrag ausdrücklich unter der aufschiebenden Bedingung gestellt wird, dass der Bebauungsplan geändert wird. Sonst überlassen die Parteien dies der Auslegung eines Gerichts. Dann droht wiederum das Damoklesschwert der Nichtigkeit des Kaufvertrags wegen des Koppelungsverbots.

(Quelle: Immobilien Zeitung 14.1.2016, Ausgabe 1-2/2016)