Kein Baustopp wegen Instandhaltungsmaßnahmen

Im Gegensatz zur genehmigungspflichtigen Änderung einer baulichen Anlage liegt eine genehmigungsfreie Instandhaltungsmaßnahme vor, wenn die Maßnahme weder Rückschlüsse auf die spätere Nutzung zulässt noch deren Charakter verändert. (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 22. Dezember 2016, Az. 10 S 42.15)

DER FALL
Der Eigentümer hatte mit Bauarbeiten an einem Nebengebäude begonnen, um es künftig zum Wohnen zu nutzen. Trotz eines Antrags lag noch keine Baugenehmigung zur dahingehenden Nutzungsänderung vor. Daraufhin hatte die zuständige Behörde von dem Eigentümer mittels Bescheid und unter Anordnung der sofortigen Vollziehung verlangt, die Bauarbeiten einzustellen. Die Bauausführung sei entgegen den Vorschriften über den Baubeginn genehmigungsbedürftiger Vorhaben angefangen worden. Der Eigentümer wehrte sich gerichtlich. Das VG wies den Antrag auf einstweiligen Rechtsschutz gegen die Einstellungsverfügung zurück. Die dagegen erhobene Beschwerde vor dem OVG hatte Erfolg.

DIE FOLGEN
Das OVG stellt zwar fest, dass die Bauarbeiten ohne Genehmigung begonnen wurden, ist jedoch der Auffassung, es handele sich um genehmigungsfreie Instandhaltungsarbeiten. Hierzu zählen bauliche Maßnahmen, die der Erhaltung der Gebrauchsfähigkeit und der baulichen Substanz einer Anlage dienen, ohne deren Charakter zu verändern. Darunter sollen auch Instandsetzungsmaßnahmen fallen, bei denen einzelne Bauteile ausgebessert und gegebenenfalls ausgetauscht werden. Die Identität der baulichen Anlage einschließlich ihres Nutzungszwecks müsse aber gewahrt bleiben. Die Genehmigungspflichtigkeit einer konkreten Nutzung kann einer Baumaßnahme dann nicht entgegengehalten werden, wenn diese als neutral anzusehen ist. Dies ist der Fall, wenn die Baumaßnahme der Erhaltung des Gebäudes an sich dient und nicht zwangsläufig mit einer späteren Nutzung verknüpft ist.

WAS IST ZU TUN?
Sofern sich Baumaßnahmen auf neutrale Instandsetzungen beschränken, die keine Rückschlüsse auf eine bestimmte Nutzungsabsicht zulassen, handelt es sich um genehmigungsfreie Baumaßnahmen. Dies kann sogar dann gelten, wenn punktuell ein Austausch der Bausubstanz erfolgt. Dennoch ist hier Vorsicht geboten. So kann eine Einstellungsverfügung bei einem Anfangsverdacht rechtmäßig sein, um zu verhindern, dass baurechtswidrig vollendete Tatsachen geschaffen werden. Darauf weist das Gericht explizit hin. Die Behörde müsse jedoch im Fall einer solchen präventiven Einstellungsverfügung fortwährend deren Rechtmäßigkeit überprüfen. Es bietet sich daher an, von vornherein mit der zuständigen Behörde in engem Austausch zu stehen, um überraschende Verfügungen zur Baueinstellung zu vermeiden. Denn Fakt ist, dass ein Baustopp in Gestalt einer präventiven Einstellungsverfügung umso eher droht, je umfangreicher die beabsichtigten Instandhaltungsmaßnahmen ausfallen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 27.4.2017, Ausgabe 17/2017)