Kein Bestandsschutz für dinglich nicht gesicherte Nutzung

09. Mai 2014

Grundstücksrecht. Die Überbauvorschriften des BGB vermitteln kein Nutzungsrecht für auf den Überbau bezogene „Funktionsfläche“ (hier: Zufahrt). Dieses kann sich nur aus dem Notwegerecht § 917 BGB ergeben, das allerdings restriktiv auszulegen ist.

BGH, Urteil vom 15. November 2013, Az. V ZR 24/13, (Quelle: Immobilien Zeitung, Nr. 17, 30.04.2014, Seite 12)

DER FALL

Der Kläger ist Eigentümer eines Grundstücks mit einer das Nachbargrundstück überbauenden Garage. Der Überbau, nicht aber die Zufahrt über das Nachbargrundstück, ist durch eine Grunddienstbarkeit gesichert. Der Kläger nahm den beklagten Nachbarn auf Duldung auch der Zufahrt zur Garage in Anspruch, nachdem dieser die in der Vergangenheit geduldete Zufahrt untersagt hatte.

DIE FOLGEN

Der BGH weist die Klage ab und unterstreicht im Urteil klare sachenrechtliche Prinzipien: Sichert eine Dienstbarkeit ihrem Wortlaut nach die erstrebte Nutzung eines Nachbargrundstücks nicht, vermitteln die gesetzlichen Vorschriften zum Nachbarverhältnis wenig Spielraum zur Erweiterung des Nutzungsrechts: Die Überbauvorschrift des § 912 BGB dient nicht der Nutzungssicherung in Bezug auf den Überbau, sondern allein dem Erhalt des Gebäudes als wirtschaftlicher Einheit; einer weitergehenden, auch auf „Funktionsflächen“ bezogenen Auslegung erteilt der BGH eine Absage. Die Voraussetzungen des Notwegerechts (§ 917 BGB) liegen nicht vor, da das überbauende Grundstück an einem öffentlichen Weg liegt. Ein Rückgriff auf das allgemeine nachbarrechtliche Gemeinschaftsverhältnis scheidet aus, da § 917 BGB eine speziellere Ausformung dieses Verhältnisses darstellt.

WAS IST ZU TUN?

Das Urteil zeigt die große Bedeutung einer dinglichen Sicherung von Nutzungsrechten an fremden Grundstücken. Ist ein dingliches Recht für die erstrebte Nutzung zu eng gefasst (hier: Sicherung lediglich eines Überbaus, nicht jedoch auch der Zufahrt zum Überbau über das fremde Grundstück), so gelangt der Begünstigte auch über die ergänzenden gesetzlichen Vorschriften zum zivilrechtlichen Nachbarverhältnis kaum zur Sicherung seines gesamten Nutzungswunsches. Das Vertrauen darauf, dass eine tatsächliche Duldung dauerhaft fortbesteht, ist riskant: Weder der Duldende noch ein Rechtsnachfolger sind an die jederzeit widerrufliche Gestattung einer Nutzung gebunden, die nicht Gegenstand der Bewilligung (§ 873 BGB) war und deshalb über die Dienstbarkeit hinausgeht. Zu beachten ist allerdings die Besonderheit des Falles: Die Garage war auch über das überbauende Grundstück selbst von öffentlichem Straßenraum aus erreichbar. Das Urteil wäre womöglich anders ausgefallen, wenn der Weg über das Nachbargrundstück der einzig mögliche Zugang zur Garage gewesen wäre. Auch kann es sich anders darstellen, wenn es nicht um Zuwegungen, sondern um bauliche Maßnahmen geht, für die ein Nachbargrundstück benötigt wird. Zahlreiche Nachbarschaftsgesetze und Landesbauordnungen sehen hierzu besondere Betretensrechte und Duldungspflichten vor.