Kein Boardinghaus zwischen Wohn- und Wochenendhäusern

08. November 2016

Wird die nähere Umgebung von Wohngebäuden und von Wochenendhäusern geprägt, so verlässt das Bauvorhaben als Boardinghouse den maßstabsbildenden Rahmen hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung. (VGH München, Beschluss vom 17. Juni 2016, Az. 9 ZB 14.1092)

DER FALL
Der Kläger beantragte die Genehmigung für die Änderung der Nutzung seines Einfamilienhauses in ein Boardinghouse mit drei Einheiten. Die Behörde lehnte die Erteilung der Genehmigung ab, weil sich das Boardinghaus nicht in die nähere Umgebung einfügte. Das VG wies Klage hiergegen ebenfalls zurück und argumentierte, dass das vorhandene Gebiet von einer überwiegenden Nutzung zu Wohnzwecken und lediglich teilweise von einer Nutzung als Wochenendhaus geprägt sei. Würde die vom Kläger vorgesehene Nutzung zugelassen, wäre damit erstmalig in dem Gebiet eine sich von der Wohn- und Wochenendhaus-Nutzung unterscheidende Nutzungsart, die einen gewerblichen Bezug aufweist, in das Gebiet getragen. Damit aber werde eine Entwicklung eingeleitet, die geeignet ist, die vorhandene Prägung des Gebiets zu verändern und Folgefragen, wie beispielsweise zur Erschließungssituation, neu aufzuwerfen. Das Vorhaben des Klägers sei daher weder allgemein noch ausnahmsweise zulassungsfähig.

DIE FOLGEN
Auch vor dem VGH hatte der Kläger keinen Erfolg. Dabei verwiesen die Richter darauf, dass das Vorhaben als Boardinghouse den maßstabbildenden Rahmen hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung verlässt, weil dessen Nutzung weder der Nutzung eines Wohngebäudes noch der eines Wochenendhauses entspreche. Es seien daher bodenrechtlich – das Bodenrecht umfasst auch das städtebauliche Planungsrecht – beachtliche Spannungen zu erwarten. Diese resultierten vor allem daraus, dass Wohngebäude und Wochenendhäuser durch einen festen Nutzerkreis gekennzeichnet seien, wohingegen sich Boardinghäuser ebenso wie Ferienhäuser durch einen wechselnden Personenkreis auszeichnen. Die intensivere Boardinghouse-Nutzung mit ständig wechselnden Nutzern trage eine erhöhte Unruhe in die wohngenutzte Umgebung und wirke sich auf die Erschließungssituation aus.

WAS IST ZU TUN?
Die Entscheidung zeigt einmal mehr die schwierige rechtliche Einordnung der Boardinghouse-Nutzung als „Zwitter“ zwischen Wohnen und Gewerbe. Will man die Zulassung eines Boardinghouse in einer überwiegend von Wohnnutzung geprägten Umgebung erreichen, so ist bei der Antragstellung ein Nutzungskonzept vorzulegen, aus dem sich ergibt, dass die geplante Nutzung stärker auf einen eigenständigen häuslichen Bereich sowie auf eine vergleichsweise langfristige Nutzung angelegt ist. Je stärker das Konzept sich von der Nutzung durch einen festen Personenkreis entfernt und zu einer Nutzung ähnlich einem Hotel oder einer Ferienwohnung tendiert, desto geringer sind die Chancen auf die Erteilung der Genehmigung.

(Quelle: Immobilien Zeitung 03.11.2016, Ausgabe 44/2016)