Kein einseitiges nachträgliches Ändern des Flächenmaßstabs

Die Änderung des Quadratmeterschlüssels in der Betriebskostenabrechnung bedarf in der Gewerberaummiete einer vertraglichen Vereinbarung. (OLG Düsseldorf, Urteil vom 1. Dezember 2015, Az. 24 U 64/15)

DER FALL
Im Mietvertrag ist eine umfangreiche Umlage von Betriebskosten auf den Mieter vorgesehen. Nach dem Vertrag soll die Umlage der Heizkosten „im Verhältnis der beheizten Mietfläche zur beheizten Gesamtfläche des Gebäudes“ und die Umlage der übrigen Betriebskosten „im Verhältnis der Mietfläche zur Gesamtfläche“ erfolgen. Die Gesamtfläche des Objekts ist im Vertrag mit 15.000 m² angegeben. Bei den Betriebskostenabrechnungen legt der Vermieter eine Fläche von 12.000 m² zugrunde, die sich aus der Fläche von 15.000 m² unter Abzug der Tiefgaragenfläche ergibt. Der Mieter hält den Umrechnungsschlüssel für falsch.

DIE FOLGEN
Das OLG sieht den Vermieter an den Umlageschlüssel von 15.000 m² aus dem Mietvertrag gebunden, obwohl dieser dazu führt, dass der Vermieter der Höhe nach im Ergebnis etwa 20% der Kosten nicht umlegen kann. Es liege weder ein Wegfall der Geschäftsgrundlage vor, noch sei ein Verstoß gegen Treu und Glauben gegeben, wenn der Vermieter an dem vertraglich festgelegten Schlüssel festgehalten wird. Mangels vertraglicher Vereinbarung sei eine Veränderung des Schlüssels nicht möglich.

WAS IST ZU TUN?
Wie so häufig gilt: Das Gegenteil von gut ist gut gemeint. Der Vermieter hätte sich ohne Angabe der Gesamtfläche im Vertrag den nunmehr vermissten Spielraum bewahrt. Die Angabe einer Gesamtfläche im Vertrag kann überdies weitere Streitfragen hervorbringen. Etwa dann, wenn sich bei einem Aufmaß eine abweichende Fläche ergibt oder der Flächenbegriff im Vertrag nicht eindeutig definiert ist. Vertragliche Bestimmungen, nach denen der Vermieter die Umlageschlüssel während der Vertragsdauer ändern kann, werden dem Vermieter nur im Ausnahmefall helfen. Denn derartige Regelungen werden, wenn sie individualvertraglich vereinbart sind, nach dem maßgeblichen Willen der Vertragsparteien bei Vertragsschluss in der Regel lediglich den Wechsel von einem Umlageschlüssel zum anderen, z.B. von Fläche zu Verbrauch, jedoch nicht die Neuberechnung eines einzelnen Schlüssels zugunsten einer Vertragspartei erfassen. Vom Vermieter bei Vertragsschluss gestellte formularvertragliche Regelungen werden ebenfalls nur im Ausnahmefall eine Änderungsmöglichkeit eröffnen. Denn regelmäßig erfassen sie bereits ihrem Wortlaut nach nicht den Fall der Präzisierung der Flächenschlüssel und sind daher schon nach der sogenannten Unklarheitenregelung insoweit nicht anwendbar. Zudem scheitern, je nach Formulierung, Änderungsklauseln in großer Zahl an den von der Rechtsprechung entwickelten strengen Wirksamkeitsanforderungen für Bestimmungen dieser Art.

(Quelle: Immobilien Zeitung 23.6.2016, Ausgabe 25/2016)