Kein Gebietserhaltungsanspruch in einer Gemengelage

15. April 2019

Ein Gebietserhaltungsanspruch kann auch im unbeplanten Innenbereich geltend gemacht werden – aber nur, wenn die nähere Umgebung einem Baugebietstyp der BauNVO entspricht. (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 7. Dezember 2018, Az. OVG 10 S 4/18)

DER FALL
Ein Nachbar wehrte sich mit einem Eilantrag gegen eine Baugenehmigung für einen Supermarkt im unbeplanten Innenbereich. Er berief sich auf eine Verletzung des Gebietserhaltungsanspruchs. Der Gebietserhaltungsanspruch ist ein in der Rechtsprechung anerkanntes „Rechtsinstitut“. Es beruht auf dem Gedanken eines nachbarlichen Austauschverhältnisses. Mit dem Gebietserhaltungsanspruch haben Eigentümer von Grundstücken in einem durch Bebauungsplan festgesetzten Baugebiet das Recht, sich gegen Vorhaben zur Wehr zu setzen, die der Gebietsart und dem Gebietscharakter widersprechen – egal, ob sie persönlich von dem Projekt betroffen sind oder nicht. Der Gebietserhaltungsanspruch erweitert die Rechtsschutzmöglichkeiten von Dritten, etwa Nachbarn, gegen Bauvorhaben somit ganz erheblich.

DIE FOLGEN
Das OVG Berlin-Brandenburg bleibt mit seiner Entscheidung auf einer Linie mit der Rechtsprechung anderer Obergerichte. Es geht davon aus, dass ein Gebietserhaltungsanspruch auch im unbeplanten Innenbereich in Betracht kommt, wenn die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebietstypen der Baunutzungsverordnung (BauNVO) entspricht (§ 34 Abs. 2 BauGB). Handelt es sich bei der näheren Umgebung dagegen um eine sogenannte Gemengelage, die keinem der Baugebietstypen der BauNVO entspricht, dann scheidet ein Gebietserhaltungsanspruch aus. Diese Differenzierung des Gerichts ist überzeugend: Ein Anspruch, dass ein Gebiet in seiner Ausprägung erhalten bleibt, setzt voraus, dass überhaupt ein Gebietstyp feststeht. Im konkreten Fall hat das Gericht einen Gebietserhaltungsanspruch verneint und den Eilantrag abgelehnt.

WAS IST ZU TUN?
Mit einem Gebietserhaltungsanspruch erhöht sich aus der Sicht des Bauherrn das Risiko, dass eine Baugenehmigung erfolgreich angefochten wird, ganz massiv: Dritte können unabhängig davon, ob sie individuell von dem Vorhaben betroffen sind, einen Rechtsbehelf gegen die Baugenehmigung einlegen. Liegt das Projekt im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, ist der Kreis der potenziell Anfechtungsberechtigten verhältnismäßig einfach zu bestimmen. Im unbeplanten Innenbereich dagegen ist es etwas schwieriger. Im ersten Schritt muss die „maßstäbliche“ nähere Umgebung bestimmt werden. Im zweiten Schritt kommt es darauf an, ob diese einem der Baugebietstypen der Baunutzungsverordnung entspricht. Beide Fragen sind in der Praxis oftmals mit erheblichen Unsicherheiten behaftet, können für die Bewertung des Anfechtungsrisikos aber zentral sein.

(Quelle: Immobilien Zeitung 11.4.2019, Ausgabe 15/2019)