Kein Geld für unberechtigt vom Architekten beauftragte Arbeit

Baurecht: Ordnet der nicht zur Vertretung des Auftraggebers berechtigte Architekt technisch zwingend notwendige Zusatzleistungen an, kann der Auftragnehmer die hierfür übliche Vergütung verlangen. Sonstige Ansprüche sind ausgeschlossen. (OLG München, Urteil vom 10. September 2013, Az. 9 U 1685/12 Bau (BGH, Az. VII ZR 260/13, NZB zurückgewiesen))

DER FALL

Der Architekt eines Bauherrn beauftragt im Namen und in angeblicher Vollmacht des Bauherrn einen Bauunternehmer mit Zusatzleistungen, unter anderem mit dem Einbau einer technisch notwendigen Eingangstreppe, die im ursprünglichen Bausoll nicht enthalten war. Im Bauvertrag ist die rechtsgeschäftliche Vertretung des Auftraggebers durch den Architekten ausgeschlossen worden. Die Bauvertragsparteien streiten über die Nachtragsvergütung für die vom Architekten beauftragten Arbeiten.

DIE FOLGEN

Wird die rechtsgeschäftliche Vertretung des Auftraggebers durch den Planer/Bauüberwacher und sonstige Projektbeteiligte vertraglich ausdrücklich ausgeschlossen, steht dem Bauunternehmer kein Anspruch auf Mehrvergütung nach §2 Abs. 5 oder Abs. 6 VOB/B zu, wenn der Planer/Bauüberwacher den Nachtragsauftrag erteilt. Geld bekommt der Bauunternehmer dennoch, zumindest für einen Teil der Arbeiten: Bei einer diesbezüglich aus der Beauftragung abzuleitenden Anordnung zur Ausführung der Nachtragsleistung kann der Bauunternehmer, wenn die Ausführung – wie vorliegend bei einer nicht ausgeschriebenen Eingangstreppe – technisch zwingend notwendige Zusatzleistungen betrifft, die hierfür übliche Vergütung verlangen. Für sonstige Zusatzleistungen gilt dies nur, wenn der Bauunternehmer das Vorliegen einer Duldungs- oder Anscheinsvollmacht nachweisen kann. Das gelingt allerdings kaum und setzt voraus, dass der Bauherr das Auftreten des Planers/Bauüberwachers wie das eines Vertreters wissentlich geschehen lässt oder wenn er es bei pflichtgemäßer Sorgfalt hätte erkennen und verhindern können.

WAS IST ZU TUN?

Der Unternehmer sollte vor der Ausführung solcher Nachträge prüfen, ob die Leistung erforderlich war und daher dem Interesse und dem mutmaßlichen Willen des Bauherrn entsprach. Dann ist er wenigstens insoweit auf der sicheren Seite, als er die übliche Vergütung dafür erhält (§§ 2 Abs. 8 Nr. 3 VOB/B , 683 BGB) und nicht leer ausgeht. Unabhängig davon sollte der Unternehmer sich solche Anordnungen und Beauftragungen nur vom Bauherrn selbst erteilen lassen oder sich vom handelnden Vertreter eine Vollmacht vorlegen lassen. Dies gilt auch dann, wenn im Bauvertrag eine Vertretungsbefugnis durch den Planungsbeteiligten nicht ausdrücklich ausgeschlossen wurde.

(Quelle: Immobilien Zeitung 29.10.2015, Ausgabe 43/2015)