Kein Grundbucheintrag nach Widerruf der Vollmacht

16. April 2020

Legt ein Vertreter des Eigentümers eine Bewilligung zur Belastung der Immobilie vor, kann diese nicht im Grundbuch eingetragen werden, wenn dem Amt der Widerruf der Vollmacht noch vor Eingang der Bewilligung bekannt wurde. (OLG München, Beschluss vom 15. Januar 2019, Az. 34 Wx 367/18)

Der Fall
Der Vertreter bestellte am 1. August 2018 zu seinen Gunsten eine Grundschuld am Grundstück des Vertretenen in dessen Namen. Gleichzeitig bewilligte er die Eintragung im Grundbuch. Mit Schreiben vom 2. August beantragte der Notar beim Grundbuchamt die Eintragung der Grundschuld und legte dazu die Bestellungsurkunde vor. Das Schreiben ging beim Grundbuchamt am 7. August ein. Der Eigentümer hatte aber schon am 31. Juli die Vollmacht des Vertreters widerrufen und dies auch dem Grundbuchamt mit Fax vom 3. August mitgeteilt. Das Grundbuchamt rügte mit einer Zwischenverfügung das Fehlen der Vollmacht als ein Eintragungshindernis und verlangte, dass eine gültige Vollmacht vorgelegt wird. Gegen diese Verfügung legte der Vertreter Beschwerde ein.

Die Folgen
Ohne Bindungswirkung für das Grundbuchamt hielt das OLG München fest, dass die Belastung eines Grundstücks mit einem dinglichen Recht nur eingetragen werden darf, wenn dem Grundbuchamt die entsprechende Bewilligung vorliegt. Sie ist eine rein verfahrensrechtliche Erklärung. Wird die Bewilligung von einem Vertreter erklärt, muss nachgewiesen werden, dass sie in dem Zeitpunkt Bestand hatte, der für den Grundbuchvollzug maßgeblich ist – gemeinhin der Moment, an dem sie beim Grundbuchamt eingegangen ist. Als zugegangen gilt eine Bewilligung, wenn sie einer Person vorgelegt wird, die für die Entgegennahme zuständig ist (§ 13 Abs. 2 S. 1 GBO). Es ist somit nicht allein entscheidend, wann der Eintragungsantrag beim Grundbuchamt als solchem eingegangen ist. Hier konnte zweifelsfrei festgestellt werden, dass der Widerruf der Vollmacht per Fax am 3. August einer zur Entgegennahme zuständigen Person vorgelegt wurde, während die Bewilligung am 7. August nachweisbar lediglich dem Grundbuchamt als solchem, nicht aber einer empfangsberechtigten Person zuging. Dass die Bewilligung am 2. August schon abgesendet wurde, war nicht entscheidend.

Was ist zu tun?
In Fällen, in denen der Eigentümer einer Immobilie eine Eintragungsbewilligung nicht selbst abgibt, sondern dabei vertreten wird, muss er, sofern er die Eintragung von Belastungen an seinem Grundstück noch verhindern will, rechtzeitig aktiv werden. Er muss dem Grundbuchamt Kenntnis verschaffen, dass er die Vollmacht widerrufen hat, und dies muss bis spätestens zum Eingang der Bewilligung bei einer empfangsberechtigten Person des Grundbuchamts geschehen. Dass im Beurkundungstermin eine Ausfertigung der Vollmachtsurkunde vorgelegen hat, die dem Vertreter erteilt wurde, ist dagegen kein Hinderungsgrund für einen Widerruf.

(Quelle: Immobilien Zeitung 9.4.2020, Ausgabe 15/2020)