Kein höherer Kaufpreis für den vorkaufsberechtigten Mieter

25. Januar 2021

Eine differenzierte Kaufpreisabrede, wonach der Preis steigt, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht ausübt, ist unwirksam, weil sie ihn gegenüber einem Dritten benachteiligt. (Kammergericht Berlin, Urteil vom 2. Oktober 2020, Az. 17 U 18/18)

DER FALL
Der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses teilte die Immobilie in Wohnungseigentum auf und verkaufte eine Wohnung, die bisher vermietet war, an einen Dritten. Im Wohnungskaufvertrag vereinbarten die Parteien, dass der Kaufpreis um 10% sinkt, wenn die Wohnung vermietet sein sollte. Dem Mieter stand ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu, das er auch ausübte. Er zahlte dem Verkäufer den vollen Kaufpreis für die Wohnung. Danach verlangte er erfolglos von ihm, dass er ihm 10% des Kaufpreises zurückzahlt und zog vor Gericht. In erster Instanz gewann der Käufer. Der Verkäufer ging in Berufung, hatte damit aber keinen Erfolg.

DIE FOLGEN
Der Verkäufer muss die 10% des Kaufpreises zurückzahlen, entscheidet das Kammergericht. Die im Wohnungskaufvertrag vereinbarte Erhöhung des Kaufpreises für den Fall, dass die Wohnung nicht vermietet sein sollte, ist gegenüber dem Mieter unwirksam. Es handelt sich hierbei um eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung, die gesetzlich unzulässig ist. Eine solche Gestaltung führt dazu, dass der Mieter stets den höheren Preis zahlen muss, wenn er sein Vorkaufsrecht ausübt. Denn durch die Ausübung des Vorkaufsrechts geht das Mietverhältnis gesetzlich unter, was zur Folge hat, dass die Wohnung als unvermietet anzusehen ist. Dem vorkaufsberechtigten Mieter wird daher die Möglichkeit verwehrt, die Wohnung zum gleichen günstigen Preis wie ein Dritter zu erwerben.

WAS IST ZU TUN?
Auch nach der Entscheidung des Kammergerichts bleibt die Frage umstritten, ob ein höherer Wohnungskaufpreis wirksam vereinbart werden kann, wenn dieser nur den vorkaufsberechtigten Mieter betrifft. Das Oberlandesgericht München hatte dies in einem Urteil anders entschieden und eine solche Vereinbarung als wirksam erachtet. Daher ist gegen das Urteil des Kammergerichts Revision beim Bundesgerichtshof eingelegt worden. Eine solche differenzierte Preisabrede im Wohnungskaufvertrag führt letztlich dazu, dass ein Dritter die Wohnung günstiger kaufen kann als der vorkaufsberechtigte Mieter. Für Wohnungseigentümer, Investoren und Mieter bleibt es spannend, ob der Bundesgerichtshof dieser Praxis einen Riegel vorschieben wird. Falls ja, könnte zukünftig vermehrt damit zu rechnen sein, dass Mieter ein Vorkaufsrecht ausüben, das ihnen gesetzlich zusteht. Bis zu einer Entscheidung aus Karlsruhe sind Wohnungseigentümer gut beraten, eine rechtssichere Preisgestaltung im Wohnungskaufvertrag zu wählen. Von einer Regelung, die zu unterschiedlichen Kaufpreisen für Dritte und den Mieter führt, sollten sie Abstand nehmen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 21.1.2021, Ausgabe 3/2021)