Kein Mietervorkaufsrecht bei falscher zeitlicher Abfolge

21. April 2017

Nur die strikte Einhaltung der vom Gesetz vorgegebenen zeitlichen Abfolge führt zum Entstehen eines Vorkaufsrechts des Mieters beim Verkauf der von ihm bewohnten Wohnung (§ 577 Abs. 1 BGB). (BGH, Urteil vom 7. Dezember 2016, Az. VIII ZR 70/16)

DER FALL
Der klagende Mieter schloss mit der beklagten Vermieterin am 23. November 2010 einen Mietvertrag für eine Wohnung. Mietbeginn war Mitte Dezember 2010. Schon vor Vertragsabschluss Ende September hatte die Vermieterin durch notarielle Teilungserklärung die Wohnungen in Wohnungseigentum umgewandelt, ihre Eintragung als Eigentümerin in neue Wohnungsgrundbücher erfolgte am 23. Dezember 2010. Eine Woche zuvor verkaufte die Beklagte alle Wohnungen im Haus. Der Käufer wurde im Oktober 2011 als neuer Eigentümer eingetragen. Nachdem der Mieter im Dezember 2012 das Angebot zum Kauf seiner Wohnung abgelehnt hatte, wurde seine Wohnung an einen Dritten verkauft, der das Mietverhältnis kündigte. Der Mieter macht mit der Klage Schadenersatz geltend, weil die Beklagte das Mietervorkaufsrecht vereitelt habe.

DIE FOLGEN
Dem Mieter steht ein Vorkaufsrecht nach §577 Abs. 1 BGB zu, wenn entweder nach Überlassung der Wohnung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder Wohnungseigentum begründet werden soll und das zukünftige Wohnungseigentum an einen Dritten verkauft wird. Voraussetzung der ersten Alternative ist, dass der Kaufvertrag nach der Begründung von Wohnungseigentum erfolgt. Zwar wurde hier das Eigentum erst nach Überlassung der Wohnung an den Mieter begründet, denn die Teilung ist erst mit dem dinglichen Vollzug, d.h. dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher wirksam (§ 8 Abs. 2 Satz 2 WEG). Allerdings wurde der Kaufvertrag schon Mitte Dezember, also zeitlich vor der Entstehung des Wohnungseigentums geschlossen. Voraussetzung der 2. Alternative für ein Vorkaufsrecht ist, dass die Absicht, Wohnungseigentum zu begründen, erst nach der Überlassung der Wohnung an den Mieter entsteht und dann verkauft wird. Auch dies ist hier nicht gegeben, weil die Absicht, das Eigentum zu begründen, bereits vor Abschluss des Mietvertrags durch Beurkundung der Teilungserklärung im September gefasst wurde. Mangels Vorkaufsrecht steht dem Kläger daher kein Schadenersatz zu.

WAS IST ZU TUN?
Es ist das zweite Urteil dieser Art, das der BGH fällt. Er nimmt darin Bezug auf seine andere Entscheidung von April 2016 (Az. VIII ZR 143/15), die den Verkauf einer anderen Wohnung im selben Haus betraf (siehe dazu auch „Falsche Reihenfolge lässt Vorkaufsrecht des Mieters scheitern“, IZ 1-2/17). Der BGH betont erneut, wie entscheidend die Reihenfolge der Ereignisse für das Entstehen des Vorkaufsrechts ist. Investoren, die vorhaben, Wohnungseigentum zu begründen und die Wohnungen zu veräußern, sollten die Reihenfolge ihrer Schritte sorgfältig planen, um optimale Ergebnisse zu erzielen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 13.4.2017, Ausgabe 15/2017)