Kein Schadenersatz auf Basis von fiktiven Reparaturkosten

06. Juni 2019

Der Käufer eines mangelhaften Gebäudes kann seinen Schaden nicht auf Grundlage von fiktiven Mangelbeseitigungskosten berechnen, wenn er den Mangel entweder gar nicht oder kostengünstig selbst beseitigt. (OLG Frankfurt, Urteil vom 21. Januar 2019, Az. 29 U 183/17 (nicht rechtskräftig))

DER FALL
Die Kläger erwarben ein Hausgrundstück. Später stellte sich heraus, dass Teile des Gebäudes von Holzbock und Schwamm befallen waren. Ein Gutachter bestätigte die Mängel und schätzte die Sanierungskosten. Der Verkäufer haftete auf Schadenersatz, weil er die Schäden am Haus arglistig verschwiegen hatte. Die Käufer nahmen die Reparaturen in Eigenleistung vor und wollten die gutachterlich ge-schätzten Kosten, insgesamt mehr als 62.000 Euro, beim Verkäufer einklagen.

DIE FOLGEN
Das OLG Frankfurt erteilte einer Schadensberechnung anhand der fiktiven Reparaturkosten beim Grundstückskauf eine Absage. Die Käufer sollen stattdessen den mangelbedingten Minderwert des Hauses einklagen oder die Reparaturen ausführen lassen und die Kosten hierfür einklagen. Entsprechendes hat der BGH für das Werkrecht entschieden (siehe „Wer Geld für Mangelbeseitigung will, muss auch reparieren“, IZ 13/2018). Nach dem OLG Frankfurt handelt es sich um eine Frage allgemeinen Schadenersatzrechts: Der Nacherfüllungsanspruch im Kauf- und Werkrecht ist inhaltsgleich. Deshalb kann es auch bei der Frage des Schadenersatzes wegen Nichterfüllung keine Unterscheidung geben. Reparaturkosten entsprechen oft nicht der Wertminderung, die durch den Mangel verursacht wurde, so das Gericht. Eine Schadensbemessung anhand fiktiver Reparaturkosten führt häufig zu einer nicht gewollten Überkompensation, insbesondere wenn der Käufer die mangelhafte Sache kostengünstig selbst repariert. Das OLG Frankfurt stellt sich damit gegen das OLG Düsseldorf, das entschied, dass das BGH-Urteil zum Werkrecht nicht übertragbar ist (Az. 24 U 194/17).

WAS IST ZU TUN?
Solange der BGH nicht geklärt hat, ob die Beweggründe für seine Rechtsprechungsänderung im Werkrecht auch auf das Kaufrecht zu übertragen sind, dürfte es dabei bleiben: Dem Käufer eines mangelhaften Grundstücks können unterschiedliche Möglichkeiten zur Berechnung seines Schadens zustehen. Lässt er den Mangel nicht beseitigen, könnte er, nach wie vor, entweder die geschätzten Reparaturkosten fordern oder die Differenz zwischen dem gedacht mangelfreien und dem tatsächlich mangelhaften Grundstück geltend machen. Beauftragt er die Mängelbeseitigung, kann er vom Verkäufer Freistellung bzw. Erstattung verlangen. Für den Verkäufer kann es günstiger sein, nur tatsächlich angefallene Reparaturkosten ersetzen zu müssen. Verkäufer und Käufer sollten deshalb künftig im Kaufvertrag ausdrücklich regeln, ob die Abrechnung nur geschätzter Reparaturkosten als Rechtsfolge ausgeschlossen oder möglich sein soll. Hoffentlich schafft der BGH zeitnah Klarheit.

(Quelle: Immobilien Zeitung 31.5.2019, Ausgabe 22/2019)