Kein sittenwidriger Kaufpreis wegen zerschlagener Hoffnungen

24. August 2015

Grundstücksrecht: Bei spekulativen Geschäften kann die für die Sittenwidrigkeit erforderliche verwerfliche Gesinnung trotz besonders grobem Missverhältnis fehlen. (OLG Hamm, Urteil vom 26. März 2015, Az. 22 U 147/14)

DER FALL

Die Käuferin erwarb vom Verkäufer unbebaute Grundstücke, die sowohl im Außenbereich als auch im Landschaftsschutzgebiet liegen. Die Anzeige des Verkäufers enthielt den Hinweis „zurzeit kein Bauland“. Ein Jahr später verlangte die Käuferin die Rückabwicklung des Kaufvertrags. Sie begründete dies damit, dass wegen der Lage der Grundstücke eine Bebauung dauerhaft nicht möglich sei und deshalb der Kaufpreis sittenwidrig überhöht wäre. Außerdem hätte der Verkäufer sie über die Lage aufklären müssen.

DIE FOLGEN

Das OLG Hamm wies, wie bereits die Vorinstanz, alle Ansprüche der Käuferin zurück. Der Einwand der Sittenwidrigkeit geht fehl. Es handelt sich um ein Geschäft mit spekulativem Charakter. Die Käuferin erwarb die Grundstücke allein in der Hoffnung auf die zukünftige Bebaubarkeit. Welchen Preis ihr diese Hoffnung wert ist, hängt maßgeblich von ihrer persönlichen Einschätzung und Bewertung ab. Wegen dieser offenen Bewertungssituation kann nicht, wie sonst üblich, aus einem besonders groben Missverhältnis auf eine verwerfliche Gesinnung geschlossen werden. Außerdem können durchaus nach einer Änderung der Bauleitplanung die Grundstücke künftig tatsächlich bebaubar sein. Auch eine Aufklärungspflichtverletzung des Verkäufers besteht nicht. Die Käuferin wusste schon wegen der Anzeige um die fehlende Baulandqualität. Es oblag auch der Eigenverantwortung der Käuferin, sich über die allgemeinen rechtlichen Rahmenbedingungen für eine künftige Bebaubarkeit zu informieren. Die dafür erforderlichen Informationsquellen, wie Landschaftsplan und Flächennutzungsplan, sind öffentlich zugänglich.

WAS IST ZU TUN?

Der Rechtsweg hat sich hier nicht als Mittel zum Zweck erwiesen, um eine unrentable Investition schadlos abzustoßen. In dem vorliegenden Fall ging die Käuferin das Risiko bewusst und eigenverantwortlich ein. Über den Fall hinaus gilt, dass der Käufer gut beraten ist, sich vor dem Kauf ausreichend zu informieren. Sollten Unklarheiten bestehen, empfiehlt sich immer die Nachfrage beim Verkäufer. Dadurch wird die Aufklärungspflicht des Verkäufers erweitert, da er Fragen vollständig und richtig beantworten muss. Tut er dies nicht, droht dem Verkäufer ein Schadenersatzanspruch wegen Aufklärungspflichtverletzung, der dann auf Vertragsauflösung gerichtet sein kann. Auch bei der Gestaltung des Kaufvertrags sind Verschiebungen der Aufklärungspflicht ebenso zu bedenken und zu berücksichtigen wie spekulative Risiken. Dem Verkäufer ist zu empfehlen, im Kaufvertrag ausdrücklich eine Haftung für die Bebaubarkeit auszuschließen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 13.8.2015, Ausgabe 32/2015)