Kein Sonderkündigungsrecht, wenn der Mieter pleite geht

08. August 2014

Mietrecht. Ein für den Fall der Insolvenz oder der Zahlungseinstellung des Mieters vereinbartes Sonderkündigungsrecht des Vermieters wird spätestens dann unwirksam, wenn ein Insolvenzantrag gestellt wird.

BGH, Urteil vom 22. Oktober 2013, Az. II ZR 394/12, (Quelle: Immobilien Zeitung, Nr. 31, 07.08.2014, Seite 12)

DER FALL

Die Kläger hatten Flächen an eine GmbH vermietet und sich für den Fall der Insolvenz oder der Zahlungseinstellung der GmbH ein Kündigungsrecht ausbedungen. Seit Ende 2008 war die GmbH überschuldet, was den Klägern aber verborgen blieb, da die Miete weiter gezahlt und trotz Insolvenzreife kein Insolvenzantrag gestellt wurde. Erst 2010 blieb die GmbH die Miete schuldig und im Juni des Jahres stellten ihre Geschäftsführer Insolvenzantrag. Daraufhin verklagten die Vermieter die Geschäftsführer auf Ersatz des 2010 erlittenen Mietausfalls. Denn hätten die Beklagten pflichtgemäß 2008 Insolvenzantrag gestellt, als die GmbH erstmals überschuldet war, hätten die Kläger – so ihre Argumentation – von ihrem Kündigungsrecht Gebrauch gemacht und das Mietverhältnis bereits 2009 beendet.

DIE FOLGEN

Der BGH wies die Schadenersatzforderung zurück. Denn auch wenn die beklagten Geschäftsführer pflichtgemäß Ende 2008 Insolvenzantrag gestellt hätten, hätten die Kläger das Mietverhältnis nicht vor Eintritt des Zahlungsverzugs 2010 beenden können. Das vereinbarte Sonderkündigungsrecht sei unwirksam, weil es den zwingenden Bestimmungen der Insolvenzordnung widerspreche. Diese sehen vor, dass ein Mietvertrag auch nach Eröffnung eines Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Mieters fortbesteht, und geben nur dem Insolvenzverwalter ein Sonderkündigungsrecht. Dieses Wahlrecht des Insolvenzverwalters sah der BGH unzulässig eingeschränkt. Und zwar obwohl Anknüpfungspunkt des vertraglichen Kündigungsrechts nicht die Insolvenzeröffnung war, sondern die zeitlich frühere Stellung eines Insolvenzantrags bzw. die Zahlungseinstellung als Indiz für den Insolvenzgrund der Zahlungsunfähigkeit.

WAS IST ZU TUN?

Wie die Entscheidung zeigt, bleibt für Kündigungsrechte des Vermieters bei wirtschaftlichen Schwierigkeiten des Mieters allenfalls ein zeitlich eng begrenzter Anwendungsbereich. Spätestens wenn ein Insolvenzantrag gestellt wurde, können sie nicht mehr ausgeübt werden. Es bleibt dann nur das – durch § 112 InsO eingeschränkte – gesetzliche Kündigungsrecht bei Zahlungsverzug. Will der Vermieter sich vor insolvenzbedingten Mietausfällen schützen, sollte er bestehende Kündigungsrechte frühzeitig ausüben, bevor ein Insolvenzantrag gestellt wird. Darüber hinaus sollte bereits bei Vertragsschluss eine ausreichend hohe Mietsicherheit vereinbart werden. Denn wird eine Mietsicherheit erst bei wirtschaftlichen Schwierigkeiten des Mieters vereinbart oder erhöht, kann der Insolvenzverwalter sie meist zurückfordern.