Kein stillschweigender Regeressverzicht für den Vermieter

08. April 2013

Eine mietvertragliche Versicherungspflicht des Mieters begründet keinen stillschweigenden Regressverzicht zugunsten des Vermieters bei leichter Fahrlässigkeit. BGH, Urteil vom 12. Dezember 2012, Az. XII ZR 6/12

Der Mieter eines Fitnessstudios hatte sich im Mietvertrag verpflichtet, sein Inventar auf eigene Kosten gegen Feuer, Leitungswasser, Diebstahl u.a. zu versichern. Zu diesem Zweck schloss der Mieter eine Betriebsversicherung ab, die auch die im Mietvertrag genannten Schäden abdeckte. Bei Sanierungsarbeiten brach im Gebäude ein Feuer aus, weil Handwerker des Vermieters Sicherheitsvorkehrungen außer Acht ließen. Der Brand beschädigte auch Einrichtungen und Sportgeräte des Mieters. Den Schaden übernahm die Versicherung des Mieters, die nun ihrerseits beim Vermieter Regress nehmen wollte. Dagegen wehrte sich der verklagte Vermieter und machte einen stillschweigenden Regressverzicht zu seinen Gunsten geltend.

Der BGH lehnte einen Regressverzicht ab und verurteilte den Vermieter antragsgemäß zur Erstattung der vom Versicherer geleisteten Zahlungen. Aus der Verpflichtung des Mieters zum Abschluss bestimmter Sachversicherungen könne nicht auf einen stillschweigenden Regressausschluss zugunsten des Vermieters geschlossen werden. Zwar werde eine solche Rückgriffsbeschränkung regelmäßig zugunsten des Mieters angenommen, wenn eine vom Vermieter abgeschlossene Gebäudeversicherung für einen Schaden Regress nehmen wolle, den der Mieter leicht fahrlässig verursacht hat. Jedoch sei die Interessenlage dort eine andere. Bei der Gebäudeversicherung habe der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran, den Mieter in deren Schutzbereich einzubeziehen, weil der Mieter regelmäßig deren Kosten (mit-)trage, sei es über die Nebenkosten oder als Teil der Miete. Dagegen trage allein der Mieter die Kosten seiner Betriebsversicherung. Auch diene die Betriebsversicherung nur der eigenen wirtschaftlichen Absicherung des Mieters. Das Interresse des Vermieters beschränke sich darauf, das Risiko zu mindern, dass der Mieter bei einem Verlust seiner Einrichtung insolvent wird.

Das Urteil zeigt, dass Vermieter – anders als Mieter im umgekehrten Fall – nicht in den Schutzbereich von Sachversicherungen des Mieters einbezogen sind. Um ihre Haftung gegenüber Mietern (und deren Versicherungen) einzuschränken, sollten Vermieter daher entsprechende Klauseln in ihre Mietverträge aufnehmen. Jedenfalls für leichte Fahrlässigkeit sind solche Haftungsbeschränkungen auch in Formularverträgen zulässig, sofern die üblichen Ausnahmen vorgesehen werden (u.a. Verletzung von Leib und Leben oder wesentlichen Vertragspflichten). Weiter sollten Vermieter selbst auf ausreichende Haftpflichtdeckung achten.

(Quelle: Immobilien Zeitung, Nr. 12, 28.03.2013, Seite 12)