Kein Zuschlag, wenn bei der Versteigerung getrickst wird

21. Januar 2019

Erfährt das Vollstreckungsgericht davon, dass ein Versteigerungsverfahren manipuliert wird, darf es keinen sofortigen Zuschlag erteilen. (LG München II, Beschluss vom 31. Juli 2017, Az. 7 T 504/17 (BGH, Beschluss vom 19. Juli 2018, Az. V ZB 6/18))

DER FALL
Der Miteigentümer zu 30% eines Hausgrundstücks beantragt die Teilungsversteigerung gegen die Miteigentümerin zu 70%, die das Haus bewohnt. Der Verkehrswert wird von einem Sachverständigen auf 540.000 Euro geschätzt, abzüglich einer Buchgrundschuld von 200.000 Euro. Kurz vor dem Versteigerungstermin schließt die Antragsgegnerin ohne Zustimmung des Miteigentümers einen Mietvertrag mit sich selbst – unkündbar auf 30 Jahre und mit einer Miete von ca. 50% des Marktüblichen. Sie gibt an, der Vertrag sei durch „Mehrheitsbeschluss“ zustande gekommen. Beim Versteigerungstermin kommt es zu tumultartigen Auseinandersetzungen zwischen den Parteien, viele Bieter verlassen den Saal. Der Zuschlag wird der Frau zu einem Gebot von 155.000 Euro erteilt, obwohl der Miteigentümer sagt, dass er mit seinem Anwalt Rücksprache halten will.

DIE FOLGEN
Auf die Beschwerde des Mannes hin hebt das Landgericht den Zuschlagsbeschluss auf und stellt das Verfahren einstweilig ein. Denn das Zwangsversteigerungsverfahren und der Zuschlag haben gegen die „Grundsätze des fairen Verfahrens“ verstoßen. Unmittelbar aus Art. 14 GG ergibt sich die Pflicht des Amtsgerichts, bei einer Manipulation des Versteigerungsverfahrens den Betroffenen auf seine Rechtsschutzmöglichkeiten hinzuweisen, etwa einstweilige Einstellung und Vollstreckungsschutz (§ 180 Abs. 2 ZVG bzw. § 765a ZPO). Zumindest hätte das Gericht den Zuschlag aussetzen und dem Antragsteller Gelegenheit geben müssen, sich anwaltlich zu beraten und Anträge oder Einwendungen zu formulieren. Eine Bietmanipulation liegt auf der Hand, denn der Mietvertrag sollte andere davon abhalten, Gebote abzugeben, und der Hausbewohnerin den Zuschlag zu einem besonders günstigen Preis verschaffen. Zudem ist der Mietvertrag unwirksam, denn er liegt nur im Interesse der Frau und setzt sich über die Interessen des Miteigentümers hinweg. Außerdem handelt es sich um ein verbotenes Insichgeschäft (§ 181 BGB).

WAS IST ZU TUN?
Die Entscheidung ist so zu verallgemeinern, dass das Vollstreckungsgericht in einer Zwangs- oder Teilungsversteigerung effektiven Rechtsschutz und ein faires Verfahren zu gewähren hat. Bei offensichtlichen Manipulationen des Bietvorgangs kann das Gericht den unmittelbaren Zuschlag verweigern und das Verfahren aussetzen. Jedenfalls muss der Betroffene auf Rechtsschutzmöglichkeiten hingewiesen werden. Betroffene können ihrerseits in solchen Fällen die einstweilige Einstellung beantragen. Gehört eine Immobilie mehreren Bruchteilseigentümern, sind Mehrheitsentscheidungen nur möglich, wenn es sich um eine „ordnungsmäßige Verwaltung“ handelt und Minderheitenrechte gewahrt sind.

(Quelle: Immobilien Zeitung 17.1.2019, Ausgabe 3/2019)