Keine Baulast gegen den Willen des Nachbarn

05. Juni 2014

Öffentliches Recht. Eine auf dem Nachbargrundstück eingetragene Baulast gibt allein der Behörde eine rechtliche Handhabe, nicht dem Bauherrn, für dessen Baugenehmigung die Baulast notwendig ist. Ohne eine Zustimmung des Nachbarn wird keine Baulast eingetragen.

OVG NRW, Urteil vom 14. Januar 2014, Az. 2 B 1476/13, (Quelle: Immobilien Zeitung, Nr. 21, 28.05.2014, Seite 12)

DER FALL

Ziel des Bauherrn war es, die Bauaufsichtsbehörde mittels eines verwaltungsgerichtlichen Eilverfahrens zu verpflichten, auf dem Nachbargrundstück eine Baulast im Baulastenverzeichnis einzutragen, um die Erreichbarkeit des Grundstücks für die Feuerwehr und damit die Genehmigungsfähigkeit seines Bauvorhabens sicherzustellen.

DIE FOLGEN

Gebäude müssen im Notfall für die Feuerwehr erreichbar sein. Das Bauordnungsrecht verlangt daher, dass von einem Gebäude bis zur Straße eine jederzeit befahrbare Verbindung zur Verfügung steht (z.B. § 5 BauO NRW). Kann eine solche Verbindung nur durch Inanspruchnahme eines benachbarten Grundstücks gewährleistet werden, verlangen die Baubehörden in der Regel eine Baulast des Nachbarn. Man sagt, Baulasten würden allein im öffentlichen Interesse, nicht für den Bauherrn eingetragen. Aus einer Baulast hat allein die Behörde eine (öffentlich-)rechtliche Handhabe gegen den Nachbarn. Deren Eintragung in das Baulastenverzeichnis setzt daher voraus, dass der Nachbar gegenüber der Behörde eine Verpflichtungserklärung abgibt. Wenn der Nachbar dies – wie hier – nicht möchte, kann die Behörde die Baulast nicht gegen den Willen des Nachbarn eintragen. Deswegen haben die Verwaltungsgerichte den Eilantrag des Bauherrn abgelehnt.

WAS IST ZU TUN?

Die Frage, ob ein Bauherr zugunsten seines Bauvorhabens die Übernahme einer Baulast verlangen kann, betrifft das (zivil-) rechtliche Verhältnis zwischen dem Bauherrn und dem Nachbarn. Ansprüche des Bauherrn gegen den Nachbarn können durch Vertrag begründet werden oder sich aus im Grundbuch eingetragenen Rechten sowie im Einzelfall aus dem Gesetz ergeben. Wenn der Nachbar bestreitet, zur Übernahme einer Baulast verpflichtet zu sein, sollte der Bauherr ihn vor den Zivilgerichten in Anspruch nehmen oder ihn anders überzeugen. Bei der zeitlichen Planung eines Bauvorhabens ist es wichtig, dass der Bauherr die Eintragung erforderlicher Baulasten rechtzeitig zivilrechtlich sichert. Dies gilt für alle Arten von Baulasten gleichermaßen, also z.B. auch für Stellplatz- und Abstandsflächenbaulasten. Folge einer fehlenden Baulast kann sein, dass das Bauvorhaben nicht verwirklicht werden kann und der Bauantrag von der Behörde abgelehnt wird. Umgekehrt sollten Nachbarn bei der Übernahme von Baulasten wissen, dass eine Baulast – wenn sie einmal im Baulastenverzeichnis eingetragen ist – so lange Bestand hat, bis die Behörde mangels fortbestehenden öffentlichen Interesses darauf verzichtet. Für die Behörde wiederum sind nur baurechtliche Belange und nicht etwa das Rechtsverhältnis zwischen dem Bauherrn und dem Nachbarn maßgeblich.