Keine Betriebskostenabrechnung ohne Umlageschlüssel

Wie bei Wohnräumen so ist auch in der Gewerberaummiete eine Betriebskostenabrechnung unwirksam, wenn dort die Umlageschlüssel nicht angegeben sind. (OLG Dresden, Beschluss vom 9. August 2019, Az. 5 U 936/19)

DER FALL
In einem Mietvertrag sollten eine Reihe von Betriebskostenpositionen umgelegt werden, die Umlageschlüssel waren im Vertrag aber nicht vereinbart. Formularvertraglich war vorgesehen, dass Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnungen ausgeschlossen sind, wenn sie nicht binnen einer im Vertrag benannten Frist beim Vermieter eingegangen sind. Der Vermieter rechnete über die Betriebskosten für die Jahre 2013 bis 2015 ab, gab aber die Umlageschlüssel, die er bei der Aufteilung der Kosten auf die Mieter zugrunde legte, nicht an. Nachdem die Einwendungsfrist abgelaufen war, machte ein Mieter für einen Teil der abgerechneten Kosten Rückforderungen geltend.

DIE FOLGEN
Das OLG Dresden gibt der Klage statt. Ohne die Angabe der Umlageschlüssel sind die Abrechnungen formell unwirksam und bilden deshalb keine Grundlage dafür, dass der Vermieter die Vorauszahlungen behalten darf. Um – wie hier – Einwendungen formularvertraglich ausschließen zu können, müssen zum Fristbeginn zumindest formell ordnungsgemäße Abrechnungen vorliegen. Da dies nicht der Fall war, wurde die Frist nicht in Gang gesetzt.

WAS IST ZU TUN?
Die Betriebskosten rücken immer mehr in den Fokus, wenn Mieter ihre Mietverträge wirtschaftlich optimieren wollen. Seit über einem Jahrzehnt wendet der BGH auf die formularvertraglichen Umlagevereinbarungen das Recht der AGB auch unter Kaufleuten in voller Schärfe an. Zahlreiche solche Vereinbarungen, insbesondere in älteren Verträgen, scheitern bereits an dem Verbot intransparenter Regelungen (§ 307 Abs. 1 S. 2 BGB) oder am Grundsatz der „kundenfeindlichsten Auslegung“. Zugleich hat die höchstrichterliche Rechtsprechung die Anforderungen an ein Aushandeln von Vertragsbedingungen faktisch heraufgesetzt. Deshalb empfiehlt es sich für Vermieter, ihre Vertragsmuster regelmäßig zu prüfen, ob sie mit den Anforderungen der neueren Rechtsprechung noch konform gehen. Stellen sie Unzulänglichkeiten fest, sollten diese durch entsprechende Regelungen in Nachträgen zu Bestandsmietverträgen beseitigt werden. Will man den Anforderungen an Betriebskostenabrechnungen genügen, ist sehr sorgfältig vorzugehen: Die Auflistung der Umlagepositionen muss sich u.a. an dem Mietvertrag und den Nachträgen orientieren. Es verbietet sich, mehrere im Vertrag vorhandene Positionen zu einer Sammelposition zusammenzufassen, z.B. „öffentliche Abgaben“ anstelle der getrennten Darstellung von Grundsteuer und Kosten der Müllabfuhr. Auch dürfen keine Positionen aufgenommen werden, die im Mietvertrag nicht oder nicht in der abgerechneten Weise vorgesehen sind.

(Quelle: Immobilien Zeitung 14.11.2019, Ausgabe 46/2019)