Keine Grunderwerbssteuer auf den Kapitalwert des Erbbauzinses

26. August 2015

Steuerrecht: Beim Erwerb eines Grundstücks, das mit einem Erbbaurecht belastet ist, ist entgegen bisheriger Rechtsprechung die sog. Boruttau’sche Formel nicht für die Aufteilung des Kaufpreises zur Berechnung der Grunderwerbsteuer anwendbar. (BFH, Urteil vom 6. Mai 2015, Az. II R 8/14)

DER FALL

Der Kläger erwarb von einer GmbH ein erbbaurechtsbelastetes Grundstück. Das Erbbaurecht stand dem Kläger zu einem Drittel als Berechtigtem zu. Mit Abschluss des Kaufvertrags wurde vereinbart, das Erbbaurecht aufzuheben. Das Finanzamt vertrat die Auffassung, der gesamte Kaufpreis für das Grundstück unterläge wegen der gleichzeitig vereinbarten Aufhebung des Erbbaurechts der Grunderwerbsteuer, und erließ gegen den Kläger einen entsprechenden Bescheid. Das vom Kläger angerufene FG nahm eine Aufteilung des Kaufpreises nach der sogenannten Boruttau’schen Formel vor: in einen auf das Grundstück entfallenden, der Grunderwerbsteuer unterliegenden Teil und einen auf den kapitalisierten Erbbauzins entfallenden, nicht der Grunderwerbsteuer unterliegenden Teil. Es setzte den Steuerbescheid entsprechend herab.

DIE FOLGEN

Zwar bestätigte der BFH die Ansicht des FG, dass der auf den Erwerb des Erbbauzinsanspruchs entfallende Teil der Gegenleistung nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt. Denn dieser gilt gemäß § 2 Abs.1 Satz 2 Nr. 3 GrEStG – anders als im Zivilrecht – für Grunderwerbsteuerzwecke nicht als Teil des Grundstücks. Das gilt auch dann, wenn der Erbbauberechtigte selbst das belastete Grundstück erwirbt, unabhängig davon, ob er beabsichtigt, das Erbbaurecht aufzuheben oder nicht. Da dies ausschließlich seine Sphäre berührt, kann das die Höhe der Grunderwerbsteuer, die auch der Veräußerer schuldet, nicht beeinflussen. Vorliegend ist jedoch keine Aufteilung des Kaufpreises nach der Boruttau’schen Formel vorzunehmen, meint der BFH, da es sich bei dem Erwerb des Anspruchs auf den Erbbauzins um eine Geldforderung handelt, die grundsätzlich mit ihrem Nennwert anzusetzen ist. Dementsprechend ist bei der vorzunehmenden Aufteilung der Kapitalwert des Erbbauzinses vom Kaufpreis abzuziehen; nur der übrige, auf das Grundstück entfallende Teil des Kaufpreises unterliegt der Grunderwerbsteuer.

WAS IST ZU TUN?

Mit dem Urteil hat der BFH seine bisherige Ansicht, die Boruttau’sche Formel sei auch für die Aufteilung des Kaufpreises für ein mit einem Erbbaurecht belastetes Grundstück anwendbar, ausdrücklich aufgegeben. Zu beachten ist allerdings, dass dies nur dann gilt, wenn zusammen mit einem Grundstück eine Geldforderung für eine Gesamtgegenleistung erworben wird. Bei dem Erwerb anderer, nicht der Grunderwerbsteuer unterliegender Gegenstände ist die Gegenleistung weiterhin nach der Boruttau’schen Formel (das heißt nach dem Verhältnis des gemeinen Werts des Grundstücks zum gemeinen Wert der weiteren Gegenstände) aufzuteilen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 20.8.2015, Ausgabe 33/2015)