Keine Grunderwerbsteuer für die Einbringung von Immobilien

Die Einbringung von Grundstücken in ein nach dem Miteigentumsmodell aufgelegtes Spezialimmobilien-Sondervermögen löst keine Grunderwerbsteuer aus. (FG Köln, Urteil vom 12. April 2016, Az. 5 K 1346/15)

DER FALL
Eine AG schloss mit einer Kapitalanlagegesellschaft (KAG, heute KVG) einen Anleger- und Einbringungsvertrag. Auf dessen Basis brachte sie Immobilien in ein nach dem Miteigentumsmodell aufgelegtes Sondervermögen gegen die Ausgabe von Anteilen ein. Dazu war vereinbart, dass das zivilrechtliche Eigentum an den Immobilien bei der AG verbleibt, Besitz, Nutzen und Lasten aber auf die KVG übergehen. Die KVG sollte das Sondervermögen im eigenen Namen für Rechnung des Sondervermögens verwalten und bekam dafür laufende wie transaktionsbezogene Vergütungen. Das Finanzamt sah darin die Einräumung einer Verwertungsbefugnis an den eingebrachten Grundstücken begründet und setzte Grunderwerbsteuer fest. Das FG Köln hob den Grunderwerbsteuerbescheid auf, da eine KVG nur ein limitiertes Verwaltungsrecht, aber keine Verwertungsbefugnis an den Gegenständen des Sondervermögens erhalte.

DIE FOLGEN
Bei Sondervermögen nach dem Treuhandmodell wird der Grundbesitz der KVG zugerechnet, sodass Anteilscheinübertragungen nicht der Grunderwerbsteuer unterliegen, gegebenenfalls wohl aber Übertragungen der KVG-Anteile. Bei (Spezial-)Sondervermögen nach dem Miteigentumsmodell wird das Eigentum an den Immobilien dem Anteilscheininhaber zugerechnet, sodass Anteilscheinübertragungen der Grunderwerbsteuer unterliegen. Würde daneben auch die Einbringung der Grundstücke der Grunderwerbsteuer unterliegen, käme es zu einer doppelten Belastung. Dieser bisher von manchem befürchteten Konsequenz hat das FG Köln zu Recht widersprochen. Bei richtiger Gestaltung erhält die KVG mangels Teilhabe an der Grundstückssubstanz und infolge der nur eingeschränkten Verfügungsbefugnis keine Verwertungsbefugnis an den Grundstücken, selbst wenn sich ihre Vergütung am Wert der Grundstücke orientiert.

WAS IST ZU TUN?
Grundbesitzhaltende Unternehmen sowie professionelle in- und ausländische Anleger sollten ihre inländischen Immobilien künftig vermehrt über Spezialimmobilien-Sondervermögen grunderwerbsteuerfrei einer professionellen Immobilienverwaltung zuführen können. Zwar ist hierzu noch keine höchstrichterliche Entscheidung ergangen – die Nichzulassungsbeschwerde zum BFH wurde zurückgenommen. Aber das FG Köln hat eine überzeugende Begründung geliefert, die Anleger gegenüber der Finanzverwaltung argumentativ bei etwaigen Anträgen auf eine verbindliche Auskunft unterstützen sollte. Abgesehen von noch ausstehenden weiteren steuerlichen Regelungen mag dies ein weiterer Schritt zur Förderung des Fondsstandorts Deutschland sein.

(Quelle: Immobilien Zeitung 4.5.2017, Ausgabe 18/2017)