Keine Haftung für nicht mit beurkundete Objektbeschreibung

29. März 2016

Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes vor Vertragsschluss durch den Verkäufer, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, führt grundsätzlich nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung.
BGH, Urteil vom 6. November 2015, Az. V ZR 78/14

DER FALL

Mit notariellem Vertrag kauften der Kläger und seine Gattin von den Beklagten ein Grundstück mit Wohnhaus. Die Rechte der Käufer wegen Sachmängeln wurden ausgeschlossen. Das Grundstück hatten die Beklagten zuvor in einem Exposé und auf ihrer Webseite angeboten mit ca. 200 m² Wohn- und ca. 15 m² Nutzfläche. Auf Nachfrage händigten sie den Käufern Grundrisszeichnungen mit Flächenmaßangaben von insgesamt 215,3 m² aus. Die Käufer ließen später die Wohnfläche von einem Architekten berechnen, der gemäß der Wohnflächenverordnung eine Fläche von 171,74 m² ermittelte. Daher verlangt der Kläger u.a. Kaufpreisminderung.

DIE FOLGEN

Die Klage blieb in allen Instanzen erfolglos. Der BGH begründet seine Entscheidung damit, dass bereits eine Beschaffenheitsvereinbarung fehlt, die das Berufungsgericht in dem Aushändigen der Grundrisszeichnungen gesehen hatte. Der BGH hält dadurch zum Teil an einem Beschluss aus dem Jahr 2012 nicht mehr fest. Bei beurkundungspflichtigen Rechtsgeschäften ist es grundsätzlich streitig, ob und unter welchen Voraussetzungen durch Äußerungen des Verkäufers über Eigenschaften der Kaufsache vor Vertragsschluss eine Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB zustande kommt, wenn diese in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag finden. Der BGH entschied nun, dass solch eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks/Gebäudes in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung führt. Informationen über Eigenschaften der Kaufsache sind von beurkundungsbedürftigen Parteivereinbarungen zu unterscheiden. Bei beurkundungsbedürftigen Rechtsgeschäften sind alle Erklärungen in den Vertrag aufzunehmen, die Rechtswirkungen erzeugen sollen, so auch Beschaffenheitsvereinbarungen.

WAS IST ZU TUN?

Der BGH schafft mit der Entscheidung mehr Rechtssicherheit für Verkäufer. Käufer können nicht davon ausgehen, dass Verkäufer eine bestimmte Beschaffenheit mit der Folge einer Haftung, die sie nicht ausschließen können, vereinbaren möchten, wenn die geschuldete Beschaffenheit nicht im Kaufvertrag erwähnt wird. Daher sollten Käufer Informationen aus einem Exposé oder sonstigen Unterlagen in den Notarvertrag aufnehmen, die für sie von besonderer Relevanz sind und die sie als Beschaffenheit der Kaufsache erwarten – auch wegen der nötigen Vollständigkeit der Urkunde. Nur so können Käufer spätere Mängelforderungen erfolgreich geltend machen. Bei bekannt unrichtigen vorvertraglichen Beschreibungen durch Verkäufer sind Käufer durch die gesetzlichen Regelungen zu vorvertraglichem Verschulden grundsätzlich geschützt.

Quelle: Immobilien Zeitung, Ausgabe 11/2016 vom 17.03.2016
Autor: Rechtsanwältin Stefanie Huber von Linklaters