Keine Ladenmiete für nicht eröffnetes Einkaufszentrum

27. April 2017

Der Mieter kann zur vollständigen Minderung der Miete berechtigt sein, wenn ein neu zu errichtendes Einkaufszentrum nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Ausbauzeit nicht eröffnet und für den Kundenverkehr zugänglich ist. (KG, Urteil vom 21. November 2016, Az. 8 U 121/15)

DER FALL
Die Klägerin mietet ein Geschäft in einem Einkaufszentrum. Ab Übergabe soll die Mietzahlung erfolgen, die Mieterin das Geschäft ausbauen und einen Monat später eröffnen. Der Eröffnungstermin des Einkaufszentrums ist nach dem Vertrag einen Monat vorher bekannt zu geben. Die Übergabe war am 21. Februar 2014. Als Eröffnungstermin wurde der 30. Mai 2014 genannt. Die Eröffnung erfolgte jedoch rund vier Monate später erst am 25. September 2014. Die Mieterin klagt auf Rückzahlung der Miete über die Ausbaufrist hinaus.

DIE FOLGEN
Befindet sich das Geschäft in einem Einkaufszentrum, schuldet der Vermieter dessen Eröffnung und die Zugänglichkeit des Geschäfts, ohne dass es einer vertraglichen Regelung bedarf. Ansonsten fehlt es an der Gebrauchstauglichkeit des Mietgegenstands. Die Miete ist auf null gemindert. Etwas anderes gilt nur für die Ausbauzeit, in der die Mietsache noch nicht für den eigentlichen Vertragszweck übergeben war.

WAS IST ZU TUN?
Der Grundgedanke der Wahrung des Äquivalenzprinzips (Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung) führt dazu, dass ein Vermieter keine Miete für ein Geschäft in einem Einkaufszentrum verlangen kann, wenn dieses nicht dem Kundenverkehr zugänglich ist. Soll das Geschäft nach Übergabe sofort eröffnet werden, sollte der Mieter sich das Recht zur Minderung bei Übergabe vorbehalten, wenn das Einkaufszentrum noch nicht eröffnet ist. Ist ein Mieterausbau vereinbart und bei Übergabe das Einkaufszentrum noch nicht eröffnet, sollte der Mieter sicherheitshalber sofort nach Beendigung des Mieterausbaus den Mangel (fehlende Gebrauchstauglichkeit) anzeigen und zur Beseitigung auffordern sowie die Miete nur noch unter Vorbehalt zahlen. Sollte die Minderung vertraglich nicht ausgeschlossen sein und der Mieter daher nicht auf einen Rückforderungsanspruch verwiesen sein, müsste er direkt mindern, also nicht zahlen. Eine vertragliche Regelung, wonach der Mieter zur Zahlung der Miete verpflichtet ist, obwohl das Einkaufszentrum noch nicht eröffnet ist, wäre wohl unwirksam. Also gilt es, sich als Vermieter für den Fall der verzögerten Eröffnung des Einkaufszentrums anderweitig abzusichern. Zum einen sollte genügend zeitlicher Puffer für die Übergabe des Geschäfts an den Mieter bei der Festlegung des Übergabetermins eingerechnet werden und möglichst nicht übergeben werden, wenn der Eröffnungstermin noch nicht verbindlich feststeht. Zum anderen sollte sich der Vermieter für unvorhergesehene Verzögerungen, die zu Mietausfällen führen, gegenüber seinen Auftragnehmern (Werkunternehmern) absichern.

(Quelle: Immobilien Zeitung 20.4.2017, Ausgabe 16/2017)