Keine ordnungsgemäße Rechnung: Mieter muss nicht zahlen

05. März 2018

Wurde vereinbart, dass auf die Miete und/oder Nebenkosten auch Umsatzsteuer entfällt, dann muss der Mieter erst dann zahlen, wenn der Vermieter ihm eine Rechnung stellt, die dem Umsatzsteuergesetz entspricht. (OLG Köln, Beschluss vom 17. Oktober 2017, Az. 22 U 60/16)

DER FALL
Ein Vermieter, der durch Rechtsnachfolge in einen Gewerbemietvertrag eingetreten ist, weigert sich, dem Mieter eine Rechnung zu erteilen, die dem Umsatzsteuergesetz entspricht. Daraufhin verweigert der Mieter die Mietzahlung und verweist darauf, dass im ursprünglichen Mietvertrag vereinbart wurde, dass auf die Miete und die Betriebskosten Umsatzsteuer entrichtet wird. Die Zahlungsklage des Vermieters scheitert vor dem Landgericht. Das OLG weist die Berufung wegen mangelnder Erfolgsaussichten zurück.

DIE FOLGEN
Der Mieter hat einen durchsetzbaren Anspruch auf eine Rechnung, die dem Umsatzsteuergesetz (UStG) entspricht, wenn und soweit der Vermieter zur Umsatzsteuer optiert hat. Denn der Mieter kann die auf Miete und Betriebskosten geleistete Umsatzsteuer nur dann per Vorsteuerabzug geltend machen, wenn er nach § 15 Abs. 1 S. 1 UStG eine Rechnung im Sinne des § 14 UStG einreichen kann. Insofern steht ihm ein Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB) zu, bis ihm eine derartige Rechnung ordnungsgemäß ausgestellt wird. Zahlt er nicht, kann er weder in Verzug geraten noch ist dies ein entsprechender Kündigungsgrund. Die Nebenpflicht des Vermieters ist unabhängig davon, ob von den Finanzbehörden Beanstandungen erhoben wurden.

WAS IST ZU TUN?
Mit diesem Beschluss hat das OLG präzisiert, welche inhaltlichen Anforderungen an eine derartige Rechnung zu stellen sind. Sie muss demnach die Mindestanforderungen des § 14 Abs. 4 UStG enthalten: den Leistenden, den Leistungsempfänger, die Art und Menge der Leistung, den Zeitraum der Leistung und den auf das Entgelt entfallenden Umsatzsteuerbetrag. Zusätzlich muss die Umsatzsteuer-Identifikationsnummer des Leistungsempfängers oder dessen Steuernummer enthalten sein. Es gibt allerdings eine Erleichterung: Der Vermieter genügt seiner Nebenpflicht schon dann, wenn sich aus dem Mietvertrag die vorgenannten Inhalte ergeben oder wenn sie in weiteren Dokumenten enthalten sind, die er dem Mieter zur Verfügung gestellt hat und die auf den Mietvertrag Bezug nehmen. In diesem Fall gelten der Mietvertrag bzw. das darauf bezogene Konvolut als „Dauerrechnung“. Eine zusätzliche Rechnung ist dann entbehrlich. Ein Erwerber, der in das Mietverhältnis eintritt (§ 566 BGB), kann sich auf diese Erleichterung aber nicht verlassen: Durch seinen Eintritt sind die ursprünglichen Angaben im Mietvertrag inhaltlich falsch geworden. Er muss eine neue Miet-Dauerrechnung mit seinen eigenen Daten übermitteln, wenn er vom Mieter Mietzahlungen nebst Umsatzsteuer verlangen will.

(Quelle: Immobilien Zeitung 1.3.2018, Ausgabe 9/2018)