Keine Pandemie-Ansprüche bei beendetem Mietvertrag

08. Dezember 2022

Ein Gewerberaummieter hat keinen Anspruch auf Reduzierung einer Nutzungsentschädigung wegen der Corona-Pandemie, die er dem Vermieter wegen eines beendeten Mietvertrags schuldet.
(OLG Köln, Beschluss vom 4. April 2022 Az. 22 U 191/21)

Der Fall
Zwei Parteien waren über einen Gewerberaummietvertrag für ein Hotel verbunden, der aufgrund fristloser Kündigung des Vermieters bereits seit 2018 beendet war. Der Mieter räumte jedoch bis Mitte 2020 nicht. Für die Monate März und April 2020 macht er nunmehr einen Anspruch auf Anpassung der Nutzungsentschädigung geltend, da sein Betrieb durch die staatlichen Corona-Schutzmaßnahmen stark beeinträchtigt gewesen sei.

Die Folgen
Damit hat der Mieter keinen Erfolg. Das OLG sieht keine Veranlassung, die Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) zugunsten des Mieter anzuwenden. Da der Vertrag beendet ist, ist er zur Herausgabe verpflichtet. Der Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung dient u.a. dazu, Druck auf den Mieter auszuüben, damit dieser seiner Räumungs- und Herausgabepflicht nachkommt. Eine Anpassung der Nutzungsentschädigung wäre daher auch im Zusammenhang mit Corona systemwidrig. Die Entscheidung reiht sich sowohl in Hinblick auf die Nutzungsentschädigung im Allgemeinen als auch der Corona- Problematik im Besonderen in die höchst- und obergerichtliche Rechtsprechung ein. Denn auch nach Mietende auftretende Mängel führen nicht dazu, dass die Nutzungsentschädigung gemindert wird. Denn mit Vertragsende ist die Erhaltungspflicht des Vermieters entfallen (BGH, Az. XII ZR 66/13).

Was ist zu tun?
In Bezug auf Fragestellungen zu Lockdowns müssen Gewerberaummieter ernüchtert feststellen, dass ihnen im Regelfall keine Anpassung des Mietvertrags nach Maßgabe des § 313 BGB zugestanden wird. Die Berufung auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage wird u.a. zur Sackgasse, wenn der Mieter in Kenntnis der Pandemie den Mietvertrag abgeschlossen oder verlängert hat. Entsprechendes gilt, wenn der Mieter seinen Mitarbeitern das Arbeitslosengeld freiwillig auf die volle Höhe des Gehalts angehoben hat und nach dem Lockdown Umsatzsteigerungen zum pandemiefreien Vorjahr zu verzeichnen waren (OLG München, Az. 23 U 6948/20). Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung ist ein scharfes Schwert. Dies gilt erst recht, wenn man bedenkt, dass er zum einen per Urkundenprozess und zum anderen auch für die Zukunft bis zu einem zu erwartenden Räumungsdatum geltend gemacht werden kann. Mietern kann man nur raten, nach Beendigung des Mietverhältnisses die ehemalige Mietsache zum rechten Zeitpunkt zurückzugeben. Denn über die Nutzungsentschädigung hinaus drohen Schadenersatzansprüche, wenn z.B. eine langfristige Nachvermietung an der verspäteten Räumung scheitert.

(Quelle: Immobilien Zeitung 1.12.2022, Ausgabe 48/2022)