Keine pauschale Mietminderung um die Hälfte im Lockdown

01. April 2021

Die Schließung eines Ladengeschäfts im Lockdown kann zu einer Anpassung des Mietvertrags führen. Dabei muss aber die wirtschaftliche Situation von Vermieter und Mieter berücksichtigt werden. (OLG München, Beschluss vom 17. Februar 2021, Az. 32 U 6358)

DER FALL
Vermieter und Mieterin streiten um Mietzahlungsansprüche aus einem Gewerberaummietvertrag, die den Zeitraum der ersten Lockdown-Phase von März bis April 2020 betreffen. Vermietet waren die Flächen zur Nutzung als Verkaufs- und Lagerräume eines Einzelhandelsgeschäfts mit sämtlichen Waren des täglichen Ge- und Verbrauchs. Die Mieterin will für den Zeitraum der pandemiebedingten Betriebsuntersagung keine Miete zahlen.

DIE FOLGEN
Die öffentlich-rechtliche Untersagung, Ladengeschäfte zu öffnen, hat nach Auffassung des OLG München nicht zu einem Mangel der Mietsache geführt, und es lag auch kein Fall der Unmöglichkeit vor. Das Gericht geht davon aus, dass § 313 BGB anwendbar ist. Nach dieser Norm kann eine Anpassung des Vertrags verlangt werden, wenn sich Umstände nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien, hätten sie davon gewusst, den Vertrag nicht oder nicht so geschlossen hätten. Diese Voraussetzungen hat das OLG für den Fall einer Ladenschließung dem Grunde nach bejaht. Insbesondere steht dem nicht die im Zuge der Corona-Pandemie eingeführte Regelung des Art. 240 § 2 EGBGB entgegen. Das OLG wendet sich aber gegen eine schematische Betrachtungsweise und gegen eine undifferenzierte Herabsetzung der Miete um 50%, wie dies andere Gerichte vorgeschlagen haben. Nicht nur staatliche Hilfeleistungen, sondern auch z.B. die wirtschaftliche Situation von Mieter und Vermieter sind zu berücksichtigen.

WAS IST ZU TUN?
Die im Hinweisbeschluss zum Ausdruck kommende Rechtsansicht des OLG München stimmt überein mit den inzwischen ergangenen Urteilen bzw. Beschlüssen anderer OLG. Der Unterschied zu anderen Entscheidungen liegt nur darin, in welchem Umfang bei der Prüfung der Unzumutbarkeit (§ 313 BGB) die Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind. Solange dies nicht vom BGH geklärt ist, ist allen Geschäftsraummietern zu raten, im Rahmen der Anpassungsverhandlungen ihre wirtschaftliche Situation weitgehend offenzulegen. Die Vermieter sollten hierauf bestehen. Im Ergebnis wird sich aber nichts daran ändern, dass unter Berücksichtigung aller Einzelumstände die pandemiebedingten Nachteile zwischen den Parteien hälftig zu teilen sind. Denn die verständigen Parteien hätten dies im Zweifel so geregelt, hätten sie von der Pandemie gewusst. Da niemand weiß, wann die Pandemie wirklich vorbei ist: Die Ergebnisse der Anpassungsverhandlungen sollten nicht nur schriftformgerecht in Nachträgen dokumentiert werden; es sollte auch die Risikoverteilung im Falle neuer bzw. weiterer pandemiebedingter Beeinträchtigungen geregelt werden.

(Quelle: Immobilien Zeitung 25.3.2021, Ausgabe 12/2021)