Keine Pflicht zu Schönheitsreparaturen per AGB-Klausel

10. Juli 2017

Eine Formularklausel, in der die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen uneingeschränkt auf den Wohnraummieter abgewälzt wird, ist auch dann unwirksam, wenn die Wohnung dem Mieter zu Vertragsbeginn renoviert überlassen wurde. (LG Berlin, Urteil vom 9. März 2017, Az. 67 S 7/17)

DER FALL

Der Vermieter einer Berliner Wohnung fordert vom Mieter bei Räumung nach 15-jähriger Mietdauer Schadenersatz für unterlassene Schönheitsreparaturen. Im Mietvertrag war geregelt worden: „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.“ Das AG hat unterstellt, dass die Wohnung unrenoviert übergeben wurde, und hat die Klage unter Bezug auf die neue Rechtsprechung des BGH abgewiesen. Der BGH sieht in dieser Konstellation eine zur Unwirksamkeit führende unangemessene Benachteiligung des Mieters. Das LG Berlin hat die Frage, ob die Wohnung renoviert war, offengelassen und die Klausel in jedem Fall für unwirksam gehalten. Die von der Berufungskammer zugelassene Revision ist nicht eingelegt worden.

DIE FOLGEN

Wenn sich andere Gerichte dem LG Berlin anschließen, und wenn eines dieser Urteile vom BGH bestätigt wird, dann ist es im Wohnraum faktisch vorbei mit der Überwälzung von Schönheitsreparaturen in Formularmietverträgen. Da das Urteil zwar einerseits ausführlich und mit zahlreichen Rechtsprechungshinweisen versehen, andererseits aber nicht widerspruchsfrei ist, kann die Eintrittswahrscheinlichkeit dieses Risikos nicht abgeschätzt werden. Grob abgeschätzt werden kann allerdings der Umfang der Vermögensverschiebung von den Vermietern hin zu den Wohnungsmietern, falls sich dieses Risiko realisiert: Es dürfte sich um mehrere Milliarden Euro pro Jahr handeln.

WAS IST ZU TUN?

Da es sich um AGB-Rechtsprechung handelt, können Schönheitsreparaturen in individuell ausgehandelten Wohnungsmietverträgen immer noch wirksam überwälzt werden. Aus einem Formularmietvertrag muss eindeutig hervorgehen, dass dem Mieter für die Übernahme der Schönheitsreparaturen eine angemessene wirtschaftliche Gegenleistung gewährt wurde, auch bei einer renoviert übergebenen Wohnung. Ob das LG zusätzlich eine von der Dauer des Mietvertrags abhängige Deckelung der Mieterpflicht verlangt und ob zusätzlich klargestellt werden muss, dass die Gewährleistungsrechte des Mieters für schönheitsreparaturbezogene Mängel vollumfänglich erhalten bleiben, ist dem Urteil nicht zuverlässig zu entnehmen. Rechtssicherheit ist nur zu erreichen, wenn der Vermieter bei Neuvermietung auf jegliche Schönheitsreparaturklauseln verzichtet und stattdessen den kalkulierten Aufwand auf die Miete aufschlägt. Inwieweit das im örtlichen Anwendungsbereich der sogenannten Mietpreisbremse möglich ist, bleibt jeweils zu prüfen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 6.7.2017, Ausgabe 27/2017)