Keine Pflicht zur Endrenovierung per AGB-Klausel

Eine Endrenovierungsklausel im Gewerberaummietvertrag ist unwirksam, wenn der Mieter die Mietsache unrenoviert übernommen hat und nicht zugleich eine Kompensation für die Renovierung vereinbart wird. (OLG Düsseldorf, Urteil vom 30. Juli 2019, Az. 24 U 104/18)

DER FALL
Ein Mieter hatte Gewerberäume unrenoviert übernommen. Im Formularmietvertrag, den die Parteien geschlossen haben, ist geregelt, dass die Mieträume „bei Beendigung der Mietzeit vom Mieter im bezugsfertigen Zustand bzw. im renovierten Zustand“ dem Vermieter zu übergeben sind und dass der Mieter „die Oberflächen der Böden ölfrei übergeben“ wird. Bei der Rückgabe sind die Räume unrenoviert und die Böden mit Mineralöl kontaminiert. Der Vermieter verweigert deshalb die Rücknahme. Er fordert vom Mieter, dass er die Räume in einen bezugsfertigen Zustand bringt – oder Schadenersatz für die anfallenden Renovierungs- und Reinigungskosten leistet. Zu Recht?

DIE FOLGEN
Nein! Der Mieter muss die Mietsache weder renovieren und Ölspuren beseitigen noch Schadenersatz leisten. Die Regelung im Mietvertrag hält einer AGB-Kontrolle nicht stand und ist daher unwirksam. Durch AGB kann ein Mieter, der die Mietsache unrenoviert übernommen hat, nicht verpflichtet werden, sie renoviert zurückzugeben. Dies würde ihn unangemessen benachteiligen, denn er müsste nicht nur die Gebrauchsspuren beseitigen, die er verursacht hat, sondern auch die des Vormieters. Etwas anderes kann nur gelten, wenn dieser Nachteil durch eine entsprechende vertragliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter kompensiert wird. Das war hier aber nicht der Fall. Der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, ihm sei ein Schaden durch eine mangelhafte Rückgabe der Mietsache entstanden. Dazu müsste er beweisen, dass die Mietsache bei Übergabe an den Mieter mangelfrei war.

WAS IST ZU TUN?
Der Vermieter ist gemäß §§ 578, 535 BGB auch im Gewerbemietrecht für die Erhaltung der Mietsache verantwortlich. Soll diese Erhaltungslast auf den Mieter abgewälzt werden, ist dies grundsätzlich auch im Rahmen von AGB möglich. Das gilt allerdings nur dann, wenn hierfür eine wirtschaftliche Kompensation des Vermieters an den Mieter vereinbart wird. Alternativ kommt zwar eine Individualvereinbarung in Betracht. Dann müsste allerdings der Vermieter nachweisen können, dass diese Vereinbarung ernsthaft zur Disposition stand und bei Vertragsschluss individuell verhandelt wurde. Ein solcher Nachweis gelingt in der Regel nicht, weil Vermieter meist die Absicht haben, die Regelungen in ihren Verträgen mehrfach zu verwenden. Zudem sollten bei der Übergabe der Mietsache bereits sämtliche vorhandene Mängel protokolliert werden. So lässt sich bei Beendigung des Mietverhältnisses nachweisen, wer für die Schäden verantwortlich ist.

(Quelle: Immobilien Zeitung 31.10.2019, Ausgabe 44/2019)