Keine Renovierungspflicht für Gewerbemieter aus AGB-Klausel

14. April 2016

Auch im Gewerbemietrecht ist die formularmäßige Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen unwirksam, wenn die Räume dem Mieter bei Vertragsbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen werden.

(LG Lüneburg, Urteil vom 4. August 2015, Az. 5 O 353/14)

DER FALL
Ein Mieter übernimmt Gewerberäume im unrenovierten Zustand. Der Formularmietvertrag sieht vor, dass er bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Dieser Pflicht kommt der Mieter nicht nach. Der Vermieter klagt auf Ersatz der Renovierungskosten. Zu Recht?

DIE FOLGEN
Nein! Der Vermieter hat keinen Anspruch auf Kostenersatz, da der Mieter nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB trifft die Erhaltungspflicht der Mietsache zwar grundsätzlich den Vermieter. Hiervon kann aber in allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) abgewichen werden, sodass Renovierungspflichten auf den Mieter übertragbar sind. Eine Endrenovierungsklausel stellt aber dann eine unangemessene Benachteiligung dar und ist gemäß § 307 BGB unwirksam, wenn der Mieter unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Renovierung verpflichtet ist. Nach der Rechtsprechung des BGH ist die formularmäßige Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen im Wohnraummietrecht unwirksam, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn dem Mieter ohne angemessenen Ausgleich unrenoviert oder in einem renovierungsbedürftigen Zustand überlassen wird. Das LG Lüneburg überträgt diese Rechtsprechung jetzt auf die Gewerberaummiete. Gewerbemietverträge seien nur in Ausnahmefällen anders zu bewerten als solche über Wohnraum, sodass die AGB-Inhaltskontrolle auch gegenüber einem gewerblichen Mieter Anwendung findet. Danach sei dieser unangemessen benachteiligt, wenn er in einem Formularmietvertrag unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen zur (End-)Renovierung verpflichtet wird und/oder bei Vertragsbeginn keinen angemessenen Ausgleich für die Übernahme der Schönheitsreparaturen erhalten hat.

WAS IST ZU TUN?
Auch im Gewerberaummietrecht sind Schönheitsreparatur- und Endrenovierungsverpflichtungen nur noch sehr restriktiv vereinbar. Schönheitsreparaturen sind nur dann auf den Mieter übertragbar, wenn diese erforderlich sind. Wird die Mietsache unrenoviert überlassen, muss dem Mieter bei Mietbeginn ein angemessener finanzieller Ausgleich gewährt werden. Alternativ kann der Vermieter die Mietsache renoviert übergeben und muss versuchen, die Kosten über einen erhöhten Mietansatz wieder reinzuholen. Ferner kann er die erforderlichen Maßnahmen selbst durchführen und die Kosten auf den Mieter umlegen. Maßstab hierfür könnte § 28 Abs. 4 der II. BV sein, wonach Kosten von Schönheitsreparaturen mit bis zu 8,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr umgelegt werden können.

(Quelle: Immobilien Zeitung 7.4.2016, Ausgabe 14/2016)