Keine Schönheitsreparaturpflicht für unrenovierte Gewerbefläche

01. September 2016

Die formularmäßige Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist bei Übergabe einer Mietfläche im unrenovierten Zustand auch im Gewerberaummietrecht unwirksam. (OLG Celle, Beschluss vom 13. Juli 2016, Az. 2 U 45/16)

DER FALL
Ein Mieter übernimmt Gewerberäume im unrenovierten Zustand vom Vermieter. Im Formularmietvertrag ist vereinbart, dass der Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen während der Mietzeit vorzunehmen hat. Bei Beendigung des Mietverhältnisses lehnt der Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen bzw. einen entsprechenden Kostenausgleich ab. Der Vermieter klagt auf Schadenersatz – erfolglos.

DIE FOLGEN
Zwar ist es grundsätzlich zulässig, die Schönheitsreparaturen in allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) auf den Mieter zu übertragen. Die Klausel im Mietvertrag hält jedoch einer Inhaltskontrolle nicht stand und ist unwirksam (§ 307 BGB). Damit ist der Mieter nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Die Klausel stellt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, da dieser den Mietgegenstand unrenoviert und ohne einen vom Vermieter im Vorfeld hierfür geleisteten Ausgleich übernommen hat. Nach der Rechtsprechung des BGH ist die formularmäßige Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen im Wohnraummietrecht unwirksam, wenn dem Mieter die Wohnung bei Vertragsbeginn ohne angemessenen Ausgleich unrenoviert oder in einem renovierungsbedürftigen Zustand überlassen wird. Ausgangspunkt ist, dass der Mieter auch bei Übernahme eines nicht renovierten Mietgegenstands durch AGB nicht mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren belastet werden darf, die bereits in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum entstanden sind. Das OLG Celle überträgt diese Rechtsprechung nunmehr auf die Gewerberaummiete. Im Gewerberaummietrecht könne nicht von einer geringeren Schutzbedürftigkeit des Mieters als im Wohnraummietrecht ausgegangen werden.

WAS IST ZU TUN?
Nachdem bereits das LG Lüneburg (Urteil vom 4. August 2015, Az. 5 O 353/14) diese Rechtsprechung des BGH auf die Gewerberaummiete übertragen hatte, erfolgt dies nun auch in der obergerichtlichen Rechtsprechung. Damit steht fest, dass im Gewerberaummietrecht Schönheitsreparaturverpflichtungen des Mieters nur noch sehr restriktiv vereinbar sind und an den Zustand der Mietsache bei Übergabe geknüpft werden müssen. Wird die Mietsache unrenoviert überlassen, muss dem Mieter bei Mietbeginn ein angemessener finanzieller Ausgleich gewährt werden. Alternativ kann der Vermieter die Mietsache renoviert übergeben und muss versuchen, die Kosten ggf. über einen erhöhten Mietansatz wirtschaftlich auszugleichen. Alternativ kann er die Schönheitsreparaturen selbst durchführen und die Kosten auf den Mieter umlegen, z.B. nach Maßgabe von § 28 Abs. 4 der II. BV.

(Quelle: Immobilien Zeitung 25.8.2016, Ausgabe 34/2016)