Keine Versicherungspflicht des Mieters per Generalklausel

Eine formularmäßige Verpflichtung des Mieters in einem vom Vermieter gestellten Gewerbemietvertrag, ausreichende Versicherungen abzuschließen und deren Fortbestand nachzuweisen, ist unwirksam. (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 16. August 2016, Az. 24 U 25/16)

DER FALL
Der Vermieter verlangt vom Mieter den Nachweis des Abschlusses/Fortbestands diverser Versicherungen. Laut Gewerberaummietvertrag war der Mieter verpflichtet, ausreichende Versicherungen abzuschließen und deren Fortbestand nachzuweisen. Es handelte sich um vom Vermieter gestellte allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB).

DIE FOLGEN
AGB müssen dem Transparenzgebot entsprechen. Dem Mieter muss also aufgrund der Klausel mit der erforderlichen Deutlichkeit klar sein, welche Versicherungen er in welchem Umfang abzuschließen hat. Diese Details fehlen in der erwähnten Klausel. Der Mieter hatte daher nur die Wahl, den Anforderungen des Vermieters nicht gerecht zu werden oder sich aufgrund dieser Unsicherheit zu umfangreich zu versichern. Entweder wird also sein Versicherungsschutz nicht als ausreichend angesehen oder aber er ist kostenmäßig zu seinen Lasten überversichert. Die Regelung ist folglich weder klar noch präzise und damit intransparent. Intransparente Regelungen stellen eine unangemessene Benachteiligung dar und sind wegen Verstoßes gegen § 307 I BGB unwirksam.

WAS IST ZU TUN?
AGB sind und bleiben ein Thema – auch im Gewerberaummietrecht. Bei der Mehrheit aller Klauseln in Gewerberaummietverträgen handelt es sich um AGB, da eine Partei den Vertragsentwurf stellt (welcher aus für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen besteht) und nicht jede Klausel in der Folge individuell verhandelt wird. Dies mag sowohl an der jeweiligen Verhandlungsposition als auch am Zeitplan für den Vertragsabschluss liegen. Das Ziel der gesetzlichen Regelungen, den Verbraucher vor missbräuchlichen AGB zu schützen, gilt auch gegenüber Unternehmern. Gerade Unternehmer haben es aber oft eilig, ihre Mietverträge abzuschließen, und wollen aufgrund der großen Konkurrenz nicht lange verhandeln. Dies bedingt eine Abneigung gegen inhaltlich lange Verträge. Will man also den Vertrag möglichst knapp halten und auch nichts übersehen, neigt man leider zu sogenannten Generalklauseln. Mit einer Generalklausel (z.B. der Mieter trägt alle Betriebs- und Nebenkosten) kann man sich zwar der Freude aller Beteiligten über eine knappe Regelung gewiss sein, setzt sich aber gleichzeitig wegen der fehlenden Transparenz dem Risiko einer unwirksamen Klausel aus. In diesem Fall gilt das Gesetz, was zumindest im Fall der Betriebskosten dazu führt, dass die Kosten vom Vermieter zu tragen sind. Daher gilt auch hier: lieber vorher ausführlich verhandeln und detaillierte Regelungen treffen, als später zu streiten.

(Quelle: Immobilien Zeitung 9.2.2017, Ausgabe 6/2017)