Klagt Inkassogesellschaft überhöhte Miete ein, wird es teuer

04. Oktober 2018

Wenn Mieter ihre Ansprüche aus der Mietpreisbremse mit Hilfe von Inkassounternehmen geltend machen, drohen Vermietern hohe Rechtsverfolgungskosten, wenn sie vor Gericht unterliegen. (LG Berlin, Berufungsurteil vom 13. August 2018, Az. 66 S 18/18)

DER FALL
Es klagt eine GmbH, die im Internet gewerblich Dienstleistungen zur Durchsetzung der Rechte von Mietern aus der „Mietpreisbremse“ anbietet: Mieter können einen Online-Mietpreisrechner nutzen und sich außergerichtlich von der Gesellschaft gegenüber dem Vermieter vertreten lassen, wenn sich herausstellt, dass sie eine überhöhte Miete bezahlen. Die Firma kann sich auch die Rechte des Mieters abtreten lassen und sie in eigenem Namen einklagen. Das AG Berlin-Tempelhof hat eine solche Klage gegen einen Vermieter als unbegründet abgewiesen: Die Gesellschaft erbringt damit Rechtsdienstleistungen, was sie aber als Inkassodienstleister nicht darf – damit ist die Abtretung unwirksam. Die Zivilkammer 66 des LG Berlin folgt dieser Auffassung nicht, sie hat der Klage stattgegeben.

DIE FOLGEN
Eine der Forderungen, die das Inkassounternehmen vorprozessual an den Vermieter stellt, dreht sich um die zukünftige Miethöhe. Den Wert dieser im Verfahren nur noch als „Gebührenforderung“ weiter verfolgten „emanzipierten Nebenforderung“ bewertet das LG mit dem Faktor 42 (3,5 Jahreswerte) und errechnet daraus eine zusätzliche Inkassovergütung von rund 1.000 Euro. Diese Summe setzt nicht nur den Vermieter unter Druck, mit diesem Kunstgriff überspringt das Unternehmen auch den Zulässigkeitsstreitwert des Berufungsverfahrens. Dort stellt sich die Frage, ob die Abtretung der Rechte mit dem Rechtsdienstleistungsgesetz vereinbar ist. Das hat die Zivilkammer 66 bejaht und sich dabei auf ein mieterfreundliches Urteil der Zivilkammer 65 (Az. 65 S 70/18) berufen. Allerdings hat die Zivilkammer 67 des gleichen LG in Parallelverfahren der gleichen Klägerin die gegenteilige Position vertreten (Az. 67 S 157/18). Damit bleibt es in Berlin bei einem wohnungsmietrechtlichen Streit entscheidend, bei welcher Berufungskammer er landet.

WAS IST ZU TUN?
Vermietern, die im Bereich der Mietpreisbremse mehr als die ortsübliche Miete plus 10% verlangen, ist anzuraten, die Berechtigung für diese Miethöhe bereits im Mietvertrag schriftlich darzulegen. Damit nehmen sie Anforderungen vorweg, die im Rahmen des vom Bundeskabinett gebilligten Mieterschutzgesetzes eingeführt werden. Soweit Mieter ihre Auskunfts- oder Reduzierungsrechte selbst wahrnehmen, sollte der Vermieter dies prüfen und entsprechend reagieren. Denn wenn der Mieter einschlägige Internetangebote wahrnimmt, droht unter anderem ein überproportionales Kostenrisiko. Ähnlich wie im Bereich der Fluggastrechte ist zu erwarten, dass zunächst umstrittene Legal-Tech-Angebote die Durchsetzung von Verbraucherrechten vereinfachen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 27.9.2018, Ausgabe 39/2018)