Klausel darf Rückgabe im bezugsfähigen Zustand fordern

16. Mai 2014

Mietrecht. Der Mieter kann in einem gewerblichen Formularmietvertrag neben bedarfsabhängigen Schönheitsreparaturen auch zur Rückgabe der Flächen bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem „bezugsfertigen Zustand“ verpflichtet werden.

BGH, Urteil vom 12. März 2014, Az. XII ZR 108/13, (Quelle: Immobilien Zeitung, Nr. 17, 30.04.2014, Seite 12)

DER FALL

Die Parteien schließen einen Gewerbemietvertrag über neu renovierte Räume. In dem vom Vermieter gestellten Formularvertrag ist u.a. Folgendes vereinbart: „Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in einem angemessenen Turnus auszuführen. Im Hinblick auf das Gewerbe des Mieters gehen die Parteien davon aus, dass alle drei Jahre Renovierungsbedürftigkeit eintreten kann. Bei Beendigung des Mietverhältnisses sind die Mietflächen in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben.“ Bei Vertragsende räumt der Mieter die Flächen, ohne jemals Schönheitsreparaturen oder eine Endrenovierung durchgeführt zu haben. Der Vermieter verlangt Schadenersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen.

DIE FOLGEN

Zu Recht! Die Übertragung der Schönheitsreparaturen ist wirksam, da sie den Mieter nicht durch Auferlegung unnötiger Renovierungsarbeiten unangemessen benachteiligt. Der Mietvertrag ist so auszulegen, dass der Mieter zwar zu regelmäßigen Schönheitsreparaturen verpflichtet sein sollte, die Parteien die Erforderlichkeit von Schönheitsreparaturen jedoch zusätzlich von einem tatsächlichen Bedarf abhängig machen wollten. Der Mieter wird auch nicht deshalb unangemessen benachteiligt, weil er zusätzlich zu einer Rückgabe der Mietflächen in bezugsfertigem Zustand verpflichtet war. Denn hierbei handelt es sich nicht um eine (versteckte) Endrenovierungsklausel, die den Mieter unabhängig vom tatsächlichen Erhaltungszustand der Mieträume zur Vornahme einer umfassenden Renovierung verpflichtet. Nach dem Wortlaut der Klausel ist es ausreichend, den Mietgegenstand dem Vermieter in einem bezugsgeeigneten und vertragsgemäßen Zustand zu überlassen.

WAS IST ZU TUN?

Formularklauseln, mit denen Schönheitsreparaturen nach einem „starren“ Fristenplan auf den Mieter übertragen werden, sind ebenso wie Endrenovierungsklauseln unwirksam. Darüber hinaus hat der für das Wohnraummietrecht zuständige Senat des BGH darauf hingewiesen, dass auch so genannte Quotenabgeltungsklauseln unwirksam sein dürften (vgl. Beschluss vom 22. Januar 2014, Az. VIII ZR 352/12). Es ist zu befürchten, dass sich diese Rechtsprechung auch im Gewerbemietrecht durchsetzt. Für den Vermieter bliebe damit letztlich nur noch die Möglichkeit, eine Rückgabe der Mietflächen „im bezugsfertigen Zustand“ zu vereinbaren oder die Mietfläche zurückzunehmen wie sie steht und liegt, die Renovierung selbst durchzuführen und die dabei anfallenden Kosten in die Miete einzupreisen und zu hoffen, dass die Miete am Markt erzielbar ist.