Klausel über Nebenkostenpauschale kann unwirksam sein

13. November 2017

Enthält eine Anlage zu einem Gewerbemietvertrag neben abrechenbaren Mietanteilen auch einen Pauschalbetrag für Betriebs- und Nebenkostenpositionen, kann dies eine überraschende Klausel sein – und damit unwirksam. (OLG Hamm, Urteil vom 8. Juni 2017, Az. I-18 U 9/17)

DER FALL
Ein gewerblicher Formularmietvertrag sieht eine vom Mieter monatlich zu zahlende „Grundmiete“ und eine „Mietnebenkostenvorauszahlung“ vor. Mietnebenkosten sollen laut den Vereinbarungen im Mietvertrag alle Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung und die in einer Anlage ergänzend aufgeführten Positionen und Kostenarten sein. Diese Anlage zum Mietvertrag enthält im Wesentlichen die Betriebs- und Nebenkostenpositionen gemäß der Betriebskostenverordnung, darüber hinaus aber auch Pauschalen in Höhe von je 4% der Grundmiete für die Kosten der Hausverwaltung sowie für Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten. Nach Abrechnung der Betriebs- und Nebenkosten verweigert der Mieter die Zahlung dieser Pauschalen. Zu Recht?

DIE FOLGEN
Ja! Die in der Anlage erwähnten Pauschalen verstoßen gegen das Verbot überraschender Klauseln (§ 305c Abs. 1 BGB) und sind deshalb nicht Vertragsinhalt geworden. Denn mit den Pauschalen werden Bestimmungen vorgenommen, mit denen angesichts der im Mietvertrag angelegten Unterscheidung zwischen einer feststehenden Grundmiete und Mietnebenkostenvorauszahlungen an dieser Stelle nicht zu rechnen gewesen ist. Es ist objektiv ungewöhnlich, wenn an einer Stelle im Mietvertrag Pauschalen für bestimmte Betriebs- und Nebenkostenpositionen eingeführt werden, an der nach der Konzeption des Vertrags nur abrechenbare Betriebs- und Nebenkostenarten zu erwarten sind. Das Überraschungsmoment für einen typischen Gewerberaummieter folgt daraus, dass er an der betreffenden Stelle mit der Einführung „fixer Kosten“ in Gestalt von Pauschalen vernünftigerweise nicht zu rechnen braucht. Die Regelungen des Vertragstextes zur Mietstruktur unter Benennung einer „Grundmiete“ und einer „Mietnebenkostenvorauszahlung“ sind erschöpfend.

WAS IST ZU TUN?
Um überraschende Klauseln zu vermeiden, sollten Pauschalen für bestimmte Betriebs- und Nebenkostenpositionen explizit im Vertragstext vereinbart werden. Zumindest sollte dort eindeutig darauf hingewiesen werden, dass der Betriebs- und Nebenkostenkatalog gemäß Anlage zum Mietvertrag nicht nur die Betriebs- und Nebenkostenarten, sondern auch weitergehende inhaltliche Regelungen enthält. Wird dies im Vertragstext nicht ausdrücklich vereinbart, muss ein typischer Gewerbemieter nicht mit weiteren inhaltlichen Regelungen in einer dem Mietvertrag beigefügten Anlage rechnen. Zudem sollten Pauschalen, die der Mieter neben der Miete und den Betriebs- und Nebenkostenvorauszahlungen bezahlen muss, als separate Position ausgewiesen werden.

(Quelle: Immobilien Zeitung 9.11.2017, Ausgabe 45/2017)