Klausel zu Beginn der Mietzahlung ist nicht überraschend
Mietrecht: Die Vereinbarung, dass die Mietzahlungen ab dem Monat beginnen, der auf die schriftliche Fertigstellungsmeldung und Übergabe folgt, ist keine überraschende oder unangemessene Klausel (§§ 305 c, 307 BGB). Der vereinbarten Schriftform wird durch eine E-Mail genügt. (LG München, Urteil vom 20. August 2015, Az. 22 O 17570/14)
DER FALL
Die Parteien schlossen 2013 einen Mietvertrag über fertigzustellende Gewerberäume. Sie vereinbarten, dass die Mietzahlungen ab dem Monat beginnen, der auf die schriftliche Fertigstellungsanzeige und die Übergabe der Mietfläche folgt. Im Februar 2014 fand die Übergabe statt, mit unterzeichnetem Protokoll über noch zu behebende Beanstandungen. Die Mieterin fragte im Juni 2014 nach der schriftlichen Fertigstellungsmitteilung. Die Vermieterin übersandte daraufhin eine E-Mail, nach der sie im März 2014 bereits eine Fertigstellungsanzeige verschickt habe, die unstreitig nicht zugegangen ist. Im Juli erhielt die Mieterin einen Mahnbescheid über die Mieten für April bis Juli. Die Vermieterin meint, die Mieterin schulde die Miete ab April, weil bereits in dem unterschriebenen Protokoll vom Februar eine Fertigstellungsanzeige zu sehen sei. Zudem sei die Vereinbarung zum Mietzahlungsbeginn eine allgemeine Geschäftsbedingung, die die Mieterin gestellt hat und die eine überraschende und benachteiligende Klausel darstellt. Die Mieterin trägt vor, eine schriftliche Fertigstellungsanzeige sei erst durch den Zugang des Mahnbescheids erfolgt, daher sei erst ab August 2014 Miete zu zahlen.
DIE FOLGEN
Die Richter urteilten: Die Mieterin schuldet ab Juli Miete. Selbst wenn die Vereinbarung über den Beginn der Mietzinszahlungen als AGB-Klausel zu werten wäre, wäre sie nicht überraschend oder benachteiligend. Die Klausel ist im Vertrag weder an ungewöhnlicher Stelle versteckt, noch überrumpelt sie den Kunden oder ermöglicht es einem Vertragspartner, seine Interessen auf Kosten des anderen missbräuchlich durchzusetzen. Die Vereinbarung, ab wann die Miete zu zahlen ist, war notwendig, da die Mieträume bei Vertragsschluss nicht fertiggestellt waren. Das vereinbarte Schriftformerfordernis dient der klaren Dokumentation. Im Übergabeprotokoll war an keiner Stelle die Fertigstellung erwähnt. Erst die E-Mail der Vermieterin von Juni 2014 genügte der rechtsgeschäftlich vereinbarten Schriftform. Sie ist als Fertigstellungsanzeige auszulegen, da erkennbar war, dass die Mieträume im März fertig waren. Mithin ist der darauffolgende Monat der Juli.
WAS IST ZU TUN?
Die Vereinbarung eines Mietzahlungsbeginns unter bestimmten Voraussetzungen ist üblich und entspricht den Gepflogenheiten. Es empfiehlt sich, die Voraussetzungen genau zu definieren und zu kontrollieren, dass sie auch erfüllt werden. Bei Erfüllung der Schriftform durch Zugang einer E-Mail ist der Zugangsnachweis schwer zu führen und mit Risiken behaftet. Es sollte mindestens um eine Bestätigung gebeten werden, besser ist ein konventioneller Zugangsnachweis.
(Quelle: Immobilien Zeitung 11.2.2016, Ausgabe 6/2016)